Как взять ипотеку на строительство частного дома

Ипотека под строящийся дом – это нечастное явление в практике таких крупных финансистов, как банковские организации.

Отсутствие ликвидного (достойного по ценностному критерию) объекта для заключения сделки не создает базовых условий для того, чтобы выдавать клиенту такой кредит.

Поэтому все требования к потенциальному заемщику ипотечной суды, договорным особенностям и процедуре оформления будут сильно отличаться от тех случаев, когда ипотека могла бы быть взята под существующий дом.

Особенности договора

Данный вид банковского продукта имеет более строгие условия оформления сделки, а также довольно завышенные ставки по процентам и требования, что выдвигаются к платежеспособности потенциального клиента. Кроме этого обращается внимание на кредитную историю, имеющиеся уже какие-то другие ссуды у заемщика.

Дадут ли ипотеку, если уже есть потребительский кредит во многом будет зависеть от того, насколько клиент готов представить банку поручительство. Созаемщик должен быть готов покрыть в срочном порядке долг основного одалживателя средств.

Ипотечный заём для постройки собственного частного дома – это целевое кредитование.

Обычно ипотеку под постройку дома берут люди для того, чтобы максимально обеспечить жильем своих детей, внуков. Частный дом построить может также захотеть и совершеннолетний гражданин, которому уже пора жить отдельно от родителей.

Для банка в первую очередь всегда важно определить категорию клиента, зачем ему нужен дом, как быстро он хочет получить его в готовом, построенном виде и какие максимальные усилия он при этом готов приложить.  Такая ссуда целиком зависит от процесса строительства, его успешности и прогрессивности.

Очень часто банки выдают деньги не наличными средствами и не всю сумму сразу, а этапами, частями, долями.

Этапы для начисления сумм определяются по мере продвижения самого строительства дома. Одним словом, кредитование на практике осуществляется по мере необходимости. На каждую потраченную сумму будет отдельно начисляться процент за пользование кредитом.

Такое процентирование займовых договоров обычно в банковской сфере называют плавающими годовыми ставками. Эти детали должны быть сразу оговорены и прописаны в соглашении.

При недосмотре и упущении такой особенности может получиться так, что клиент будет тратить одолженные средства частями, поэтапно, а процентная ставка будет использоваться как при единовременной трате одной суммой.

Поэтому лучше сумму разбивать на несколько частей, с отдельно рассчитанными плавающими ставками, что в совокупности выйдет значительно меньше по затратам для клиента.

Ипотека может выдаваться под залог тогда, когда, в качестве закладной могут выступить:

  • земельный участок, на котором будет строиться дом и который еще клиенту пока не принадлежит;
  • земля, находящаяся в собственности заемщика;
  • обязательства, которые готов предоставить банку застройщик;
  • после возведения строения оно может также быть отписано по залогу в качестве долгового обязательства;
  • любое другое имущество, могущее послужить залоговым обязательством.

Ипотеку могут выдать под поручительство:

  • родственников;
  • коллег по работе;
  • друзей;
  • руководства места работы;
  • гарантийных обязательств со стороны компании, что будет строить дом.

Сроки такого договора также напрямую зависят от сроков строительства дома, которые не всегда реально можно оценить заранее и спрогнозировать (ст. 6 закона №214-ФЗ от 30.12.04г., действующий на 2017 г.). Проектная документация – это одно, а реальная постройка, сотрудничество с подрядчиками, задержки с поставкой материалов или затягивание сроков рабочими – это совсем другое.

Залоговое имущество – дом, после своего строительства переходит в собственность к заемщику после закрытия ипотечного договора и окончательного расчета с банком.

В договоре также должно быть отражено еще одно важное условие – страхование имущества, отданного по ипотеке в залог. Реализовать это можно только после того, как это имущество будет построено.

Без первоначального взноса

Тем лицам, у которых нет собственных финансовых сбережений, будет интересно узнать, что на рынке жилищного кредитования предлагаются разные программы займов, по которым не требуется оплачивать первоначальный взнос, чтобы получить ипотеку. Но стоит также еще учесть и фактор мирового кризиса, влияющий даже на формы и условия кредитования по различным направлениям, из-за которого такие программы можно встретить сегодня реже, чем еще несколько лет назад.

Гарантированно каждый желающий может быть владельцем своего частного дома, построенного своими руками, может оформить такую ипотеку в том случае, если он готов будет отдать в качестве залогового имущества банковской организации какую-нибудь недвижимость, которая находится в его собственности. Рассчитывать придется только на какую-то часть, которая смогла бы покрыть определенные расходы на строительство.

Нельзя забывать, что когда рассчитывается смета для постройки дома, то финансовая организация никогда не даст в долг 100% от денежной суммы, являющейся итоговой стоимостью готовой постройки.

Можно в среднем вывести лимиты сумм, выдаваемых по ипотеке на постройку своего дома, представленные в следующих объемах – 70-80% от цены постройки. Практически все банки двигаются именно в сторону уменьшения одалживаемой суммы, а не увеличения.

К примеру, постройку эксперт оценил в 3 550 000 рублей, а банк выдает взаймы всего лишь 2 840 000 рублей. И это еще самый лучший вариант, который встретишь на практике нечасто.

Ведь на лимит суммы, которую разрешает взять банк могут повлиять:

  • доходы гражданина;
  • статус кредитной истории, имеющиеся в другом банке или по другим договорам займы;
  • отсутствие поручительства и прочее.

Когда происходит оформление ипотечного займа без внесения предоплаты, то тогда банковская организация будет выдвигать клиенту более жесткие требования и заем получиться менее выгодным:

  1. Ставка по займу резко возрастет на несколько значений, чем при получении ссуды с оплатой аванса.
  2. К самому заемному лицу будут предъявляться более жесткие требования в отношении пакета документов, его трудового стажа, уровня дохода, возраста и прочих моментов.
  3. Всегда в таких случаях подключают дополнительные виды страхования.
  4. Возможно, придется представить банку не одного поручителя, а 2-х или 3-х человек, готовых стать созаемщиками.
  5. Второй залог будет обязательным.

Отличия ПАО «Сбербанк» от других заимодавцев заключается в наиболее лояльном и гибком подходе к таким клиентам, которые не готовы сразу платить первоначальный взнос, но хотят оформлять ипотечную ссуду на постройку своего дома.

Реакция Сбербанка будет следующей:

  1. Если частично клиент оплатит хотя бы смету, то общая ставка по ипотеке будет составлять от 15% и более. А у некоторых других банков он начинается, чуть ли не от 18-20%.
  2. Когда в строящийся дом уже подведены все инженерные коммуникации для дальнейшего благоустройства и располагается недалеко от цивилизации, то условия кредитования будут смягчены.
  3. Если вы являетесь обладателем зарплатной карты, выпущенной Сбербанком, то также сможете рассчитывать на неплохие скидки даже в этом случае, когда нет возможности внести по ипотеке предоплату.
  4. Как только вы представите банку в залог свою имеющуюся квартиру, то сразу ставка снизиться на приличное цифровое значение.
  5. Снизит ставку еще и подключение различных государственных субсидий по программам. Например, если у вас есть сертификат материнского капитала, или вы – военнослужащий и имеете свидетельство участника НИС, или же у вас молодая семья, то вы имеете право воспользоваться жилищной льготой.

Требования к строящемуся жилью и заемщикам

Специфика выдачи ипотечной ссуды под постройку частного дома – это всегда было делом, сопряженным с определенными рисками для банков. Причина кроется в долгосрочности строительства, а также в сопровождающих факторах, могущих создавать риски для финансовой организации.

Недостроенное жилье всегда квалифицируется как неликвидный залог, а это сильно отличается от ипотеки первичного (либо вторичного) жилья. Ведь существующий дом всегда можно оценить как залоговое имущество, служащее подстраховкой для банков по ипотечным ссудам, чего нельзя сказать о доме, находящемся еще в проекте.

Каждый банк будет выдвигать свои требования к строящемуся жилью, но все их можно собрать в следующий список:

  1. Дом должен быть построен в черте города либо поблизости к цивилизации.
  2. Использоваться должны только качественные стройматериалы. Дома из легких панелей или дерева не везде принимаются в качестве залога по ипотеке.
  3. Земельный участок, где будет строиться дом не должен быть рядом с вредным производством, заводами, фабриками, очистными сооружениями, выработками, кладбищем и прочими объектами городской или загородной инфраструктуры.
  4. При долевом строительстве часть дома не может выступать залогом по ипотеке.
  5. Дом следует застраховать сразу же, как только его построят.

Нахождение земельного участка под постройку дома удаленно от населенных пунктов, линий электропередач, автомобильных и иных путей сообщения транспорта, связи и т.д. – банками даже не рассматриваются. Такое тщательное рассмотрение всех тонкостей и деталей места расположения земли, на которой будет стоять в дальнейшем дом, финансисты практикуют по причине вероятной перспективы его продажи.

Если заемщик не сможет оплатить ипотеку и будет накапливать большие долги перед своим заимодавцем, то залоговое имущество – построенный дом, можно будет оформить как имущество банка за долги. Тогда дом, который находится близко к химическому заводу, очень трудно будет банку продать.

В свою очередь, лица, одалживающие в банке денег с целью построить свой дом на земле, обязательно должны соответствовать тем критериям, которые ожидаются от них со стороны займодавца. Однако по ипотеке очень часто проходят поручители – созаемщики, к которым также выдвигаются особые требования.

Если их обобщить, то получается, что как созаемщики, так и клиенты должны соответствовать следующим стандартам:

  • только российское гражданство;
  • регистрация места проживания должна быть постоянной либо временной, но обязательно в границах региона, где располагается банк;
  • вхождение в возрастную группу от 21-22 до 60-75 лет;
  • трудовой стаж не меньше 6 месяцев на последнем рабочем месте;
  • период непрерывного трудового стажа должен составлять не меньше 1 года (за общий расчет берется последняя пятилетка – «не менее 12 мес. за последние 5 лет»);
  • наличие определенной суммы на руках потенциального заемщика, которую он готов будет отдать как первый платеж по ипотеке.

Нужно отметить, что в случае с выплатой клиентом первоначального платежа или погашения процентных ставок могут сработать различные вспомогательные инструменты, которые предоставляет некоторым гражданам государство. Например, на основании Распоряжения российского Правительства №275-р от 22.02.16г., у молодых семей есть шанс погашать проценты по ипотеке, выданной государством субсидией.

А лица, родившие недавно на свет малыша, вполне могут реализовать свою мечту, иметь свой собственный дом, если воспользуются суммами материнского капитала в целях погашения авансового платежа по ипотеке. Об этом говорится в акте российского законодательства №256-ФЗ от 29.12.06г., в ст.ст.9 и 10, действующего федерального закона также и в 2017 году.

Если у потенциального заемщика нет в наличии денег на руках или на его счету в банке, чтобы погасить первоначальный взнос по ипотеке, то он может это сделать, будучи участником какой-нибудь государственной программы.

Поддержка от государства может предоставляться:

  • семейным лицам;
  • военным;
  • служащим в рядах внутренних войск;
  • работающим в сфере правоохранительных органов (МВД, ОВД, ГУМВД).

Одним словом, любая возможность погасить легально авансовый платеж будет рассмотрена банковским работником при собеседовании.

Условия ипотечного кредита в банках

Первейший аспект, на который требуется обратить внимание – это предоставление гарантий банковскому учреждению. И здесь не столько роль сыграет доходность потенциального заемщика, сколько наличие залогового имущества либо созаемщика с хорошим доходным капиталом.

Кроме этого не вся целиком сумма может быть выдана клиенту в виду длительных сроков пользования денежными средствами из-за строительства. Продвижение и прогресс строительных работ очень важен. Однако его требуется проанализировать заранее, поэтому очень важная проектная документация по данному вопросу.

В общей сложности общие условия заключения договора с каким-либо банком выделяются следующим ключевым списком:

  1. Обязателен залог.
  2. Обязательное поручительство (не менее 2-3 человек).
  3. Денежные средства наличными не выдают.
  4. Сумму, что прописана в договоре, могут перечислять поэтапно, а не выплачивают всю сразу по договору.
  5. Есть банки, что готовы выплатит всю сумму сразу, но при этом будут завышены процентные ставки.
  6. Наличие проекта строительства и сметной документации – обязательно.
  7. После строительства дома его обязательно страхуют.

Когда банковский сотрудник будет вести переговоры и делать расчет, то он обязательно в общую минимальную сумму по ипотеке включит доходы поручителей. Разумеется, что не все целиком доходы созаемщиков будут учтены при вычислениях.

Принимается во внимание лишь только их часть, которая может пойти в погашение займового долга. Рассмотрим условия некоторых банков, которые чаще всего работают в сфере ипотечного кредитование для строительства частных домов.

Таблица. Условия российских банков при подписании ипотечного соглашения для застройки частного дома.

Название банковского учреждения и его продукта Лимиты сумм, руб. Проценты Сроки пользования
Сбербанк
«Строящееся жилье»
От 300 тыс. От 13,5% 30 лет
ВТБ24 От 300 тыс. От 12,6% До 30 лет
Газпром
«Ипотека +»
500 тыс. – 9 млн. От 15,5% До 30 лет
Россельхоз
«Жилищный»
100 тыс. – 20 млн. От 13,9% До 3 лет
Металлинвестбанк От 500 тыс. для Москвы и области.
От 250 тыс. для иных регионов страны.
В среднем 14-16% 1-25 лет
Банк Финсервис
«Построй свой дом»
От 300 тыс. 13,5-20% До 30 лет
Юникредит Банк
«Кредит на коттедж»
До 15 млн. для Санкт-Петербурга, Москвы и их областей
До 5 млн. для остальных городов.
От 13,75% 1-30 лет
Транс Капитал Банк 500 тыс. – 8 млн. От 12% 3-25 лет

Продолжение таблицы. Условия российских банков при подписании ипотечного соглашения для застройки частного дома.

Название банковского учреждения и его продукта Прочие условия
Сбербанк
«Строящееся жилье»
Первый взнос – не менее 30%.
Оплатившим первый взнос в размере 50%, а также – держателям зарплатных карт в Сбербанке — скидка в процентных ставках.
Перечисление средств частями, по необходимости.
ВТБ24 Первый платеж – от 15%.
Ест возможность предоставление выгодных условий льготным категориям граждан.
Газпром
«Ипотека +»
Объем первоначального взноса – от 15%.
Россельхоз
«Жилищный»
Первый взнос – от 15%.
Нужен расширенный пакет документов с подтверждением доходов.
Металлинвестбанк Первый взнос – 20-50%.
Ставка может снижаться в зависимости от размера первоначального платежа и льгот.
Банк Финсервис
«Построй свой дом»
Размер первого взноса – от 25%.
Юникредит Банк
«Кредит на коттедж»
Размер суммы авансового платежа – 50%.
Дельта Кредит Банк Величина первоначального взноса – от 40%.
Транс Капитал Банк Размер аванса – от 20%.
Есть комиссия за оформление документов – 5,50%.

Этапы оформления

Процедура получения ипотеки под застройку своего дома, в сущности, мало чем отличается от прохождения этапов оформления обычной ипотеки – покупка уже имеющегося жилья на земле. Очень важно здесь определиться, будет ли оформление договора долгосрочного кредита по строительству дома происходить  на удаленном от города участке или в черте города.

Такие детали также важны для банка, и он будет уточнять, где ваш земельный план территориально располагается.

В целом этапы оформления выглядят следующим образом:

  1. Вы изучаете условия банковского продукта.
  2. Если вас все устраивает, тогда вы подаете заявку.
  3. Дожидаетесь ответа от менеджера банка – одобрили или нет вашу заявку.
  4. Если вам сказали: «Да», тогда вы готовите пакет соответствующей документации.
  5. Вас приглашают на собеседование, куда вы являетесь со всеми бумагами, которые нужно банку для оформления соглашения.
  6. После рассмотрения соответствующей документации вам задают ряд вопросов, проверяют по документам вашу платежеспособность, кредитную историю.
  7. Когда все требования удовлетворены, составляется, изучается и подписывается договор.

Заявление можно подавать двум способами – через заполнение формы в онлайн режиме на сайте того или иного банка или же лично придя в офис кредитующей компании.

Сотрудник банка выдаст вам бланк заявки, которую следует аккуратно заполнить по всем предлагаемым пунктам. Список документов всегда можно отыскать на сайте банка или же попросить перечень в офисе.

Требуемый пакет документов

Не стоить думать, что сбор документов будет легким, когда вы собираетесь кредитоваться в банке по ипотеке для строительства своего дома. Требования к документам жесткие, сразу заметим.

Можно все бумаги разбить на два или три пакета, в зависимости от дополнительных условий. Например, если у вас есть сертификат материнского капитала, тогда нужно предоставить отдельный пакет бумаг, чтобы льготное кредитование стало возможным.

В этом случае предварительно следует заняться следующими документами:

  1. Заявление в ПФР для получения сертификата.
  2. Гражданский паспорт.
  3. Свидетельство о браке.
  4. Свидетельство о рождении малыша.
  5. Доказать документами цель, куда вы планируете тратить средства сертификата.
  6. Это может быть проект будущего дома.
  7. Получить на руки сертификат.
  8. Предъявить его номер в банке как доказательство платежеспособности.
  9. Уведомление или справка из Пенсионного Фонда, где отражен остаток средств, зачисленных на счет сертификата (справка действует в течение 60 дней после выдачи).

Также подаются документы и участников иных государственных программ. Эти бумаги могут пригодиться в качестве материальной поддержки при ипотечном кредитовании под застройку жилого частного дома.

Классический же пакет документов состоит из двух частей:

  • первая часть – это бумаги, которые предъявляет клиент в подтверждение своей личности и состоятельности;
  • второй – документация по земельному участку и проекту строящегося дома.

Классический состав документов:

  1. Заявка-анкета, где указываются все первичные данные клиента – персональные сведения, сумма ипотеки, сроки и прочее.
  2. Гражданский паспорт заемщика (с пропиской).
  3. Второй документ, удостоверяющий личность – СНИЛС, военный билет, загранпаспорт.
  4. Справка по форме № 2-НДФЛ или по форме, которую предоставляет в своем бланке банк.
  5. Любое документальное подтверждение дополнительного дохода.
  6. Документы на землю, если она находится в собственности у клиента.
  7. Трудовая книжка, контракт, трудовой договор.
  8. Справка из НБКИ о состоянии кредитной истории или подпись в отдельном договоре, где вы даете согласие банку, проверить вашу КИ.

Отдельным пакетом подаются документы каждого из поручителей или дополнительного залогового имущества. К ним относятся:

  1. Персональные данные созаемщика.
  2. Подтверждение его стабильного заработка.
  3. Наличие у созаемщика хорошей кредитной истории.
  4. Отсутствие у созаемщика других обязательств по каким-либо долгам.
  5. Правоустанавливающие документы на автомобиль или иное ценное имущество, могущее послужить залогом по ипотеке.
  6. Бумаги по уже имеющейся недвижимости, которая пойдет в качестве залога по ипотеке.
  7. Плюсы и минусы ипотеки для строительства дома.

Преимуществами ипотечного кредитования для строительства своего дома являются следующие моменты:

  1. Ипотека будет значительно дешевле обходиться клиенту, если он потратит не всю сумму сразу, а будет использовать ее поэтапно, по мере необходимости.
  2. Открываются перспективы для тех, кто является участником какой-нибудь программы государственного субсидирования. Они могут получить такую ипотеку по менее жестким правилам, с минимальными требованиями.
  3. Можно приобрести дом для своих внуков или детей.
  4. Для зарплатных клиентов всегда есть выгодные скидки.

Есть еще одно немаловажное преимущество – скидки для отдельных категорий граждан. Например, есть банки, которые тесно сотрудничают с гражданами, тружениками бюджетной сферы. Они могут получать льготное кредитование даже по программе «Ипотека под строительство дома».

Например, эти условия могут встретиться в ВТБ24, где медики, педагоги или службисты правоохранительных органов котируются как привилегированные потенциальные заемщики. Льготы на кредит в Сбербанке также могут получать граждане бюджетной сферы деятельности.

Но Сбербанк демонстрирует более широкие возможности льгот для большего числа категории граждан:

  • некоторые пенсионеры;
  • инвалиды;
  • зарплатные клиенты;
  • заемщики, оплатившие 50% первого взноса;
  • многодетные или молодые семьи.

Большим минусом такой ипотеки на сегодня выступает дороговизна строительных и отделочных материалов. В связи с шаткой экономикой в стране и глобальным кризисом, а также девальвацией рубля цена на стройматериалы резко подскочила.

Причем по величине цены теперь выросли, чуть ли не прямо пропорционально скачку доллара, а, соответственно, и российского рубля. Поэтому и стоимость самой стройки также подскочило. А это очень затрудняет задачу клиентам выплат долгов по такой ипотеке, что представляется в глазах банков большим риском.

Из-за этого финансисты очень часто отказывают тем, кто подает заявку по такому продукту, как ссуда для строящегося жилья. Но не только дороговизна объекта ипотеки является особенностью ипотеки при строящемся частном доме, но также и требования банков к участку земли, территориальному расположению.

Клиент должен выполнить все условия по предоставлению нужной документации по ипотеке. Также очень важно для заемщика помнить, что ипотечный заем всегда предполагает выдачу в залог построенного дома или иного имущества. Поручительство – это всегда классический прием для обеспечения ипотечного договора.

Видео: Особенности оформления ипотеки на загородную недвижимость.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Бесплатная юридическая консультация. Звоните!

Москва и область
+7 (499) 703-43-52

Санкт-Петербург и область
+7 (812) 309-57-61

Регионы
8 (800) 333-45-16 доб. 530

Юридические консультации © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх