Разновидности ипотечных кредитов

Банковские организации предоставляют множество программ для приобретения жилья в кредит.

Ошибкой многих клиентов банков является нежелание изучать программы ипотеки, принципиальные различия между видами кредитов. Это приводит к ситуации, когда человек несет дополнительные затраты.

Обращаясь к финансовому консультанту, а также изучая вопросы ипотеки  самостоятельно большинство желающих взять ипотеку обращают внимание на условия предоставления займа,  а не на аспекты программы. В огромном разнообразии предложений легко запутаться и обойти вниманием выгодный для себя вариант.

Правовые аспекты финансовых отношений между заемщиком и банком регулируются законодательством, основными законами являются:

Какой вид страхования сопровождает ипотечные займы

При оформлении договора ипотеки практикуется титульное страхование.  Это страхование от утраты имущественного права на застрахованную недвижимость. Оно обеспечивает застрахованного субъекта финансовой поддержкой, в случае если право на владение собственностью будет оспорено другими субъектами.

Обязательными спутниками договора на покупку жилья путем ипотеки являются такие виды страхования:

  • жизнь и здоровье заемщика;
  • приобретенное имущество от повреждения;
  • титульное страхование.

При наступлении случая предусмотренного страховым контрактом, убытки покрывает страховая компания. Указанные три вида страхования практикуются практически во всех коммерческих банках.

Страхование позволяет обезопасить заемщика от различного рода обстоятельств, которые могут привести к невозможности выплачивать заем дальше, а также ограничит банковское учреждение от риска не возврата денежных средства и как следствие убыточности деятельности.

Расходы, связанные с оформление страховки, возложены на заемщика.

Страховка актуальна и в случае поручительства и когда присутствует созаемщик. Это защищает поручителя, а также наследников застрахованного от непредвиденных конфликтов с банковским учреждением в случае смерти или утраты трудоспособности заемщика.

Виды ипотеки и ипотечного кредитования

Разновидности ипотеки и ипотечного кредитования отличаются исходя из различных условий.  Программы предоставления ипотеки можно разделить исходя из набора некоторых условий.

Существует такой вариант классификации видов ипотечного кредитования в России:

  • в зависимости от цели займа;
  • в зависимости от валюты займа;
  • исходя из присутствия поручителей;
  • по способам расчета платежей;
  • относительно видов приобретенной недвижимости;
  • относительно наличия авансового платежа;
  • исходя из возможности досрочного погашения

Основываясь на утверждении, что ипотека иными словами является залогом недвижимого имущества, можно выделить следующую классификацию – относительно залога недвижимости, на которую есть право собственности или относительно залога на приобретаемую недвижимость.

Использование в качестве залога уже имеющегося имущества имеет ряд преимуществ:

  • возможность использовать полученные в долг средства на любые цели;
  • возможность воспользоваться более низкой ставкой процента.

Однако при возникновении непредвиденных обстоятельств, клиент банка может лишиться и собственной недвижимости, и приобретаемой жилищной площади. Разнообразие программ для покупки жилья очень большое.

Каждая финансовая организация, стремясь привлечь клиентов, вносит в программы свои условия и льготные предложения. Название программы говорит либо о целевой предназначенности займа, либо о способе оформления договора.

Самыми основными программами предоставления ипотеки являются:

  • кредит на вторичное жилье – самый популярный среди заемщиков вид ипотеки. Для него характерны: лояльная для клиента ставка процента, оптимальные условия получения, быстрое оформление займа. Обязательным для данной программы является страхование титула имущества.
  • кредит на недвижимость в процессе постройки – приобретение жилья у агента, который сотрудничает с банком. Для программы характерны высокие ставки, однако, цена на саму недвижимость не высокая.
  • заем для постройки частного жилья – строительство собственного жилья за счет банковских средств на приобретенном участке земли. Существенным недостатком такого вида ипотеки является то, что в залоге находится сама постройка и всё что находится непосредственно на застраиваемом участке.
  • кредит на покупку участка земли – подразумевает заем под залог равного по цене приобретаемому участку имущества. До выплаты полной суммы долга банк имеет право собственности на все постройки находящиеся на участке, приобретаемом в ипотеку.
  • заем на покупку загородной недвижимости – программа для приобретения недвижимости в экологически чистом месте. Как правило, программы такого вида разрабатываются совместно с застройщиками. В программу входит покупка коттеджа либо загородного дома. Для программы характерны приемлемые процентные ставки.

Кроме стандартных программ ипотеки имеют распространение и социальные виды кредитов для потребителей. Социальные программы кредитования для приобретения недвижимости также имеют второе название льготных программ.

Суть льготной ипотеки заключается в сочетании коммерческого кредитования и государственной поддержки в приобретении жилья гражданами.

Для льготного кредитования характерными чертами являются:

  • государственная поддержка в выполнении обязательств заемщика перед банком;
  • низкая процентная ставка;

Механизм льготного оформления ипотеки призван улучшить жилищные условия граждан в пределах определенных социальных норм.

Льготы предназначены для поддержания социальных слоев, которые в этом нуждаются. Как правило, на неё могут рассчитывать:

  • молодые специалисты различных профессий (при трудоустройстве не более чем через год после обучения на работу);
  • военные и служащие (возможность получения льготного кредитования напрямую зависит от даты заключения контракта на поступление на военную службу, служащим МВД при стаже работы от 10 лет);
  • работники педагогической сферы (лица до 35 лет, могут приобрести жилье на льготных условиях в том регионе, где они работают по специальности);
  • работники бюджетной сферы;
  • работники железнодорожной отрасли (авансовый платеж для работника железной дороги составляет всего 10 %, при появлении в семье ребенка из бюджета выделяется единовременная выплата для погашения части долга);
  • молодые семьи (пары до 35 лет с ребенком или без ребенка могут рассчитывать на субсидию в размере до 40% от стоимости ипотеки).

Местные власти в каждом регионе решают, как именно будет действовать механизм государственной поддержки льготного кредитования.

Основными механизмами внедрения социальных программ являются:

  • приобретение жилья находящегося на балансе государственного бюджета по социальной (льготной цене);
  • уменьшение процентной ставки по займу;
  • выплата государством части стоимости ипотеки.

Прежде чем остановить свой выбор на банковском продукте ипотеки, нужно изучить информацию относительно льготного кредитования в своем регионе и возможности воспользоваться социальным займом.

Определяясь с выбором стандартной программы, первым делом необходимо подумать о залоге. Качество залога это первое, что влияет на выбор наиболее приемлемой для конкретного гражданина программы.

Предложения Сбербанка

Основные программы Сбербанка представлены на официальном сайте банковской структуры.

Таблица 1. Условия получения ипотеки в Сбербанке России

Название предложения Условия
Приобретение готового жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке
  • от 300 000 рублей
  • до 30 лет
  • 12,50%* в рублях
  • от 20% первый взнос
Ипотека + материнский капитал
Представляет собой кредитование строительства дома под материнский капитал
  • от 300 000 рублей
  • до 30 лет
  • от 13,00% в рублях
  • от 20% первый взнос
Строительство жилого дома. Постройка собственного жилья под залог другого имущества
  • от 300 000 рублей
  • до 30 лет
  • от 13,50% годовых в рублях
  • от 25%
Недвижимость за пределами города
  • от 300 000 рублей
  • до 30 лет
  • от 13% в рублях
  • от 25%
Ипотека для военнослужащих
  • срок возврата до 15 лет
  • до 1 900 000 рублей
  • ставка 12,5%

Плюсы предложений банка:

  • до 15 млн. руб. без справки о доходах;
  • лояльные ставки процентов;
  • отсутствие дополнительных плат и комиссий;
  • льготы и бонусы для молодых семей;
  • внимание и индивидуальный подход к каждому клиенту;
  • дополнительные бонусы для владельцев карт для зачисления заработной платы карт банка.

Виды залогового обеспечения ипотеки

На возможность возврата долга могут повлиять многочисленные жизненные обстоятельства. Существует большой риск не возврата ссуды даже самыми благонадежными клиентами.

Залог – это дополнительная гарантия сохранности и возврата денег банковскому учреждению. Предоставление кредита на приобретение или строительство недвижимости подразумевает наличие залога ввиду большой стоимости кредита.

Залог имеет свою форму, размер и порядок, согласно которому обеспечивается кредит. Все эти нюансы обязательно прописываются в кредитном договоре.

Неправомерно использовать в качестве залога собственность государства, будь то земля, природные ресурсы или специальные объекты. Залог рассматривают как первичный или вторичный.

Залогом может послужить движимое и недвижимое имущество, права собственности, ценные бумаги. Получить кредит на строительство жилого дома под залог земельного участка можно, при этом банк приобретает право на все, что находится на этом участке в случае не возврата долга.

На практике предмет залога может быть передан банку до погашения долга или остаться в распоряжении заемщика. Более распространенным является второй вариант, так как залог может быть источником получения прибыли заемщика. Заемщик должен обезопасить предмет залога от различного рода рисков, то есть застраховать его.

Обеспечение сохранности залога – это один из наиболее важных пунктов договора. Банк имеет право в любое время проверить сохранность и состояние залогового имущества. Утрата залогового имущества должником может повлечь, к законно обоснованному, требованию банка досрочно отдать долг.

Условия выдачи денег банками

Ипотека заняла свою надежную нишу в системе финансовых отношений. Несмотря на множество банков, и кредитных предложений, оформление договора долгосрочного кредита сопровождается стандартными условиями.

Список этих условий:

  • долгосрочность ипотечного кредита (срок возврата долга достигает 30 лет по некоторым договорам);
  • наличие авансового платежа (10-25%);
  • невысокая ставка кредитования (приблизительно 15 % годовых);
  • необходимость подтвердить наличие постоянного дохода;
  • приобретаемый за счет заемных средств объект должен быть ликвидным;
  • привлечение созаемщика;
  • приобретаемый объект находится в собственности банковского учреждения до полного погашения долга.

Таблица 2. Сравнительная характеристика условий банков лидеров.

Банк Сбербанк
России
ВТБ 24 Россельхоз
банк
Минимальная процентная ставка 15% 16% 17%
Максимальный срок возврата долга, лет 30 30 25
Максимальная сумма, руб. 30 млн. 90 млн. 20 млн.
Минимальный первый взнос, % 20 20 15

Уменьшенная ставка кредитования доступна лицам:

  • участвующим  в проекте зачисления заработной платы банковского учреждения;
  • подписавшим договор страхования титула, страхования жизни и здоровья, имущества;
  • возвращающим досрочно долг.

Оформлению ипотеки могут помешать темные пятна в кредитной истории, а также недостаточный уровень доходов.

Варианты погашения ипотеки

Все заемщики стремятся как можно скорее закрыть кредитныйный договор, стать независимыми от банка, использовать заработанные средства для других целей и как можно быстрее стать полноправным хозяином жилья. Быстрое погашение ипотеки избавляет от страхов и позволяет чувствовать себя более уверено в завтрашнем дне.

Ещё одна причина поскорее выплатить ипотеку — это желание обменять недвижимость в связи со сложившимися семейными обстоятельствами. Быстрое погашение ипотеки это возможность сэкономить на сопутствующих финансовых услугах, таких как страхование, оценка имущества и т.д. Выгодность погашения ипотеки определяется схемой подсчета процентов по кредиту.

Существует две схемы:

  • аннуитетная схема предусматривает выплату долга равными частями. Однако сначала в сумму ежемесячного платежа входят по большей части проценты, и только потом погашается тело кредита. Это схема выгодна для банковских учреждений, как страхующая от убытков и располагающая к наибольшей прибыльности.
  • дифференцированная схема характеризуется уменьшением обязательных платежей с каждым месяцем. При досрочном погашении для этой схемы характерно пересчет процентов.

Выбор схемы погашения должен быть соизмерим с возможностями заемщика, так как изменение схемы невозможно. Распространенным вариантом погашения ипотеки является рефинансирование. Это закрытия договора в одном банке путем оформления контракта в другом банке.

Возможность быстрого погашения ипотеки может быть ограничена договором. Финансовые отношения между банком и заемщиком регулируются нормативной базой. Однако в законодательстве присутствуют спорные моменты.

Так ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей» говорит о неправомерности запрета досрочного погашения, как ущемления прав клиента банка. В свою очередь ст. 810 Гражданского Кодекса РФ оставляет за банковским учреждением право принятия решения за банком. Этот парадокс ещё раз доказывает необходимость детально знакомиться со всеми аспектами кредитного договора.

Видео: Виды кредитов. Разберёмся вместе.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Бесплатная юридическая консультация. Звоните!

Москва и область
+7 (499) 703-43-52

Санкт-Петербург и область
+7 (812) 309-57-61

Регионы
8 (800) 333-45-16 доб. 530

Юридические консультации © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх