Оформление ипотеки для ИП

Обычный заемщик всегда озадачен вопросом, какова должна быть его зарплата, чтобы ему позволили оформить ипотеку.

У индивидуального же предпринимателя при стремлении получить одобрение по ипотечной заявке к подобным заботам добавляются еще и ряд других. Ему потребуется подтвердить свою финансовую состоятельность бумагами, отличными от документации физических лиц.

Также будут отличаться условия такого кредитования при различных банковских программах, при наличии государственных льгот для бизнесмена или получении недвижимости по ипотеке без поручительства или авансовых взносов.

Условия кредитования и оформления

Специфика индивидуального предпринимательства заключается в том, что бизнесмен при таком статусе является в одном лице и бухгалтером, и юристом и кадровиком (если у него оформлены наемные работники), и сам себе – начальник. Поэтому все документы подписывает и визирует он, оформляет их тоже сам, если у него нет поверенного, который от его имени мог бы по доверенности совершать разные сделки.

Трудности у кредитора при рассмотрении заявки от бизнесмена могут возникнуть на этапе определения уровня доходности потенциального заемщика. Ведь предприниматель не получает заработную плату в том режиме, как это происходит у физических лиц.

Акцент всегда будет делаться на:

  • документацию по отчетам о доходах;
  • кредитную историю;
  • возможность обеспечить ипотеку максимально ликвидным имуществом либо гарантиями от поручителя.

Определим сначала общие условия и требования для получения ипотеки представителем малого или среднего бизнеса:

  1. Предприниматель должен сам быть гражданином РФ.
  2. Хозяйственная деятельность должна вестись на территории только России.
  3. Зарегистрирован предприниматель должен быть в России.
  4. Для сезонного предпринимательства – их существование на рынке должно быть не менее 12 месяцев, а для круглогодичного предпринимательства – не менее полугода.
  5. Возраст предпринимателя не должен быть моложе 20 лет и старше 65-70 лет к моменту заключения договора.
  6. Выручка за год у предпринимателя должна составлять не менее 400 млн. руб.
  7. Если финансовое состояние будет недостаточным для банка, тогда может понадобиться дополнительный залог помимо того имущества, что идет по кредитному соглашению.

Отдельное рассмотрение различных видов ипотеки, которые предусмотрены для предпринимателей, будет очень полезным в плане определения тех или иных особенностей.

Для одного бизнесмена может оказаться очень выгодным заключать сделку, не оплатив первоначальный платеж, не предоставив поручительства или залога. А в некоторых случаях банки могут даже предложить клиенту кредитоваться без предоставления справки о доходах.

Ипотека для ИП без первоначального взноса

Без предоставления первого взноса, как правило, ипотека обходиться дороже, чем в каких-либо вариантах ссудирования денег. Связано это с тем, что финансовому учреждению приходится распределять суммы по ежемесячным платежам, плюс – проценты и суммы страховки.

Оформление кредита индивидуальному предпринимателю без залога и поручителей выгодно, если банк согласиться на более длительный срок договора. Есть также и специальные предложения банков в акционные или иные периоды, когда можно оформить ипотеку без авансового платежа, но с гибкими процентными ставками.

Также, если заём будет взят в рублевой валюте, клиент может рассчитывать на сниженную ставку, чем, если бы оформлялся заем в иностранной валюте.

Без поручителей

Оформление ипотеки для малого и среднего бизнеса с возможностью не представлять никаких гарантий созаемщика, практически мало встречается среди крупнейших финансовых учреждений. В основном такая услуга может быть предоставлена постоянному клиенту, который уже не один год положительно был зарекомендован у банка.

Без поручителей также могут выдать кредит индивидуальному предпринимателю тогда, когда у него есть возможность отдать банку в залог не одно имущество. Или же оформить недвижимость, равноценную стоимости той, что берется по ипотеке. Одним словом, требуется максимально давать гарантии банку стабильности и достаточности выполнения своих обязательств клиентом в будущем.

Без подтверждения дохода

Бизнесмен, у которого не всегда складываются финансовые дела таким образом, чтобы удовлетворять запросы банковских структур, все же может попытаться воспользоваться теми предложениями, где снижены требования по ипотечным продуктам. В таких банках обычно предлагается взять ссуду без подтверждения дохода, но тогда это должно перекрываться большим количеством залога либо поручителями.

Ипотека, не требующая подтверждения дохода, всегда будет несколько дороже по процентам.

Но еще есть и такие предложения, когда справку о доходах банк может не потребовать, если подающий заявку является постоянным клиентом этого банка. Для этого у предпринимателя должен быть заранее открыт счет в банке, в который он подает заявку по ипотечной программе.

по двум документам

Всего по двум документам оформляется обычно ипотека для тех индивидуальных предпринимателей, которые уже являются клиентами того банка, куда подается заявка. Это связано с тем, что ранее уже клиент полноценную информацию банку предоставлял.

Как правило, два документа – это паспорт и документ о недвижимости, которая приобретается.

Иногда могут попросить подтверждение о доходах, особенно, если клиент уже давно не пользовался услугами банка. Налоговая база не проверяется, если клиент пользуется регулярно текущим, либо расчетным счетом, открытым в этом же банке.

Господдержка для индивидуальных предпринимателей

Если у бизнесмена нет возможности вложить собственные средства по ипотечному займу, тогда он может воспользоваться поддержкой от государства. Законом №209-ФЗ от 27.07.07г., действующим до сих пор, в ст.17 определено такое право.

Помощь от государства начисляется на счет кредитора по ипотеке индивидуального предпринимателя в виде государственных инвестиций, субсидий. Ипотечное кредитование с государственной поддержкой производится уже по готовой рассчитанной программе.

Не в любой финансовой организации, выдающей денежные суммы взаймы, имеются такие программы. Тем же бизнесменам, которые не могут внести сразу авансовый платеж, следует просто поискать банки, рекламирующие ипотеку для малого и среднего бизнеса по госпрограмме.

Такими банками являются:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Россельхозбанк;
  • Альфабанк;
  • Тинькофф;
  • Газпромбанк и прочие.

Суммы субсидий обычно покрывают внушительную величину первоначального взноса или же процентных ставок. Но как показывает практика, чаще всего материальную поддержку из государственного бюджета удобнее всего использовать в покрытии сумм первого платежа.

При этом никто из бизнесменов не может приобретать в ипотеку личное жилье. Допускается лишь покупка в кредит недвижимости по госпрограмме, которая бы применялась в коммерческих целях.

Документы для оформления

Пакет документов для ИП предоставляется банку в том же порядке, по тому же алгоритму, что и в случае подачи документов физическими лицами. Все бумаги, которые потребуется предпринимателю собрать, будут отличаться по некоторым позициям от тех документов, которые требуется показывать банку при обычной ипотеке, что выдается физическим лицам.

Кроме того, страхование имущества, что проходит по ипотеке – это обязательная процедура по ст.31 законодательного акта №102-ФЗ от 16.07.98г., действующего, в том числе и в 2017 году. Страхование недвижимости, которая только строится, может быть осуществлено лишь только после окончания строительства и полноправной сдачи объекта.

В перечень для ИП входят следующие документы:

  1. Заявка, заявление, анкета-заявление.
  2. Гражданский паспорт индивидуального предпринимателя.
  3. Свидетельство о регистрации ИП.
  4. Декларация для упрощенников (ИП на упрощенном налогообложении), что сдается в налоговую инспекцию, за годичный период.
  5. Декларация для бизнеса, состоящего на едином налоге, за двухгодичный период (для ИП, работающего на общем налогообложении).
  6. Документы, подтверждающие доход – выписки с банковских счетов, финансовая отчетность по хоз. деятельности, баланс предприятия, документальное подтверждение дополнительного дохода.
  7. Лицензия, удостоверяющая легальность осуществления бизнеса, дающая разрешение на конкретный вид деятельности.
  8. Правоустанавливающие бумаги на залоговое имущество.
  9. Документация на недвижимое имущество, которое планируется приобрести.

Банк может также потребовать и второстепенные бумаги по своему усмотрению. Одним из вариантов может быть отчетная документация в случае, если предприниматель отчитывается перед налоговой инстанцией по доходу на физических лиц – справка по форме № 3-НДФЛ.

При прохождении процедуры заключения договора с банком обычно требуется несколько поручителей – примерно, от 2 до 4-х человек.

Отдельно подается пакет бумаг со стороны каждого из поручителей. Поэтому все эти люди также должны сдать свой пакет документов, куда обязательно будет входить не только документ с персональными данными (паспорт, загранпаспорт), но также подтверждение доходов.

Что предлагают банки

Многие банки пристально изучают материальное положение индивидуальных предпринимателей при ипотечной заявке, а также сроки существования дела на рынке производств, услуг, материалов или товаров. Материальное положение может подтверждаться не только документами.

Его можно доказать также и возможностью обеспечить заем ликвидным по стоимости имуществом либо гарантиями состоятельных созаемщиков. Стоит отметить несколько наиболее важных деталей, которые существенно могут повлиять на решение финансовой организации, выдавать или не выдавать ипотечный заем индивидуальному предпринимателю.

К таким факторам относятся:

  1. Наличие других кредитов, которые еще не закрыты. Желательно, чтобы у бизнесмена не было никаких долгов по таким обязательствам.
  2. Наличие других займов, но с которыми заявитель уже успешно расплатился недавно.
  3. Идеальная кредитная история должна у подающего заявку наличествовать обязательно.
  4. Схема получения доходов должна быть представлена максимально прозрачно.
  5. Схема налогообложения желательно чтобы была общей (ОСН), а не упрощенной (УСН).
  6. Очень важно, из чего отчисляет предприниматель налог – из оборота либо из прибыли. Если из оборотных средств, то это показатель нестабильности бизнеса для банка. Если же из прибыли – то это очевидный фактор надежного клиента.
  7. Доходность бизнеса не должна иметь сезонный характер, а быть постоянной.

Подытоживая обзор предпосылок к успешному получению предпринимателем ипотеки, можно уверенно сказать, что банкам от такого потенциального заемщика важны стабильность дохода и высокая степень его платежеспособности. Чем сложнее ситуация с финансовым положением предпринимателя, тем жестче будут выставлены условия от банков.

Заём придется обеспечивать несколькими созаемщиками и залогов в придачу. Льготы на кредиты для малого бизнеса возможны при наличии дополнительных финансовых механизмов – таких, например, как участие в государственной программе, субсидирующей первоначальный взнос либо проценты по кредиту.

Поэтому большинству начинающих бизнесменов лучше всего обращаться в такие финансовые организации, которые предлагают программы, с включенной в них господдержкой. И все это из-за того, что банки очень любят повышать процентные ставки для индивидуальных предпринимателей по ипотеке.

В среднем самый высокий потолок годовых ставок в российских банках по данным программам составляет около 30%. Рассмотрим несколько вариантов финансовых организаций – банков, которые предлагают ипотечные продукты с разными условиями.

Таблица. Банки в России, выдающие ипотеку индивидуальному предпринимательству на выгодных условиях.

Название банка Лимит
суммы, руб.
Проценты Сроки пользования
ВТБ24 – программа «Коммерсант» 1-4 млн. От 14,5-24% До 10 лет.
Дельтакредит Банк До 6-7 млн. От 11,5-16% До 5 лет.
Тинькофф До 99 млн. От 10,4% До 30 лет.
Россельхозбанк До 35 млн. От 14% До 3-7 лет.
Уралсиб До 95 млн. 14,25% и более. До 120 мес.
Бинбанк До 20 млн. 10-14% От 10 до 25-35 лет.
Сбербанк От 3-5 млн. От 16,2% До 10 лет.
Газпромбанк До 30-45 млн. 15-20% 15-30 лет
МДМ Банк До 55 млн. От 13,5% До 5 лет.
Промсвязьбанк 8-30 млн. 11,4-12% До 25 лет.
Альфабанк, продукт «Партнер» До 6 млн. От 24% 13-36 мес.
Райффайзенбанк 8-26 млн. От 11,9% До 25 лет.
Экономбанк Определяется индивидуально 12-19% До 15 лет.
Возрождение 520 тыс. – 30 млн. 9,4-13% До 30 лет.

Продолжение таблицы. Банки в России, выдающие ипотеку индивидуальному предпринимательству на выгодных условиях.

Название банка Иные условия
ВТБ24 – программа «Коммерсант» Первый взнос от 40% от цены недвижимости. Первые 9 мес. оплачивается только процентная ставка по договору.
Дельтакредит Банк Имеется 10 стандартных программ, в которых может поучаствовать ИП.
Тинькофф Любая недвижимость с минимальным взносом до 10%, максимальным – до 40%.
Россельхозбанк Программы предлагаются только для приобретения недвижимости с коммерческими целями.
Есть отсрочка по оплате до 1 года, индивидуальное составление графика и возможность оформить ипотеку без поручительства.
Уралсиб Аванс – до 20%.
Бинбанк Аванс – до 40%.
Сбербанк Программы – «Бизнес-Недвижимость», «Бизнес-Инвест», «Бизнес-Рента», «Экспресс-Ипотека», «Ипотека с 2 документами».
Газпромбанк Первоначальный платеж от 15%.
МДМ Банк Авансовый взнос – от 20%.
Промсвязьбанк Первоначальный взнос от 20%. Нужно указать цель ипотеки.
Альфабанк, продукт «Партнер» Можно снижать ставку годовых процентов до 6 значений, но только при переходе на расчетно-кассовое обслуживание.
Райффайзенбанк Любое жилье на любые цели с минимальным первым взносом – 20%.
Экономбанк Для личного проживания в квартире в строящемся доме. Первый платеж – от 15%.
Возрождение Первоначальный платеж – до 20%.

Далеко не всегда в случае использования услуг Сбербанка бизнесмен сдает на рассмотрение малый пакет документов. Как обычно это и отличает сотрудничество клиентов со Сбербанком от других банков. У других банков наблюдаются в предложениях наименьшие сроки – до 5 лет.

Третьи – не готовы много выдавать и ограничивают свой лимит денежной массы для ИП до нескольких миллионов российских рублей. В целом сейчас благодаря поддержке правительства России ипотечное кредитование индивидуальных предпринимателей развивается активнее, чем 5-10 лет назад.

Самая большая сложность для индивидуального предпринимателя при получении ипотеки в любом из банков – это доказать платежеспособность и высокий уровень финансовой состоятельности бизнесмена.

Следующей сложностью может оказаться то, что договориться с предполагаемым созаемщиком будет очень сложно. Не каждый захочет взять на себя дополнительные обязательства для того, чтобы перекрывать чужие долги, а затем заниматься требованием долга от основного заемщика.

Иногда предоставить дополнительное обеспечение – второе залоговое имущество, является затруднительным для подающего заявку.

Видео: Ипотека для ИП или лучше банку ИП не показывать.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Бесплатная юридическая консультация. Звоните!

Москва и область
+7 (499) 703-43-52

Санкт-Петербург и область
+7 (812) 309-57-61

Регионы
8 (800) 333-45-16 доб. 530

Юридические консультации © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх