Договор дарения квартиры
С объектами жилой недвижимости можно производить не только операции купли, продажи или обмена, но и дарения, которые больше распространены между состоящими в родственных отношениях гражданами.
Данная процедура предполагает определенный механизм передачи прав владения, включающий составление письменного документа и последующую регистрацию права собственности на объект в государственных органах.
Существенные условия
Договор может быть реальным или консенсуальным (обязательство одной стороны по передаче имущества другой стороне в будущем).
Главной особенностью соглашения является безвозмездный характер сделки, который в то же время не освобождает одаряемую сторону от ряда обязательств:
- не препятствовать использованию подарка дарителем, если указанное условие оговорено в документе;
- использовать подарок в определенных целях;
- прочие обязательства, содержащиеся в соглашении.
Подарок в виде прав на имущество может иметь характер права требования или вещный, то есть по соглашению может дариться конкретная вещь или объект и право на нечто определенное. Но само обещание подарка не может являться соглашением.
Соглашение не признается законным, если в нем указана необходимость совершения каких-либо действий одаряемым лицом для получения дара. Предметом дарения могут быть долговые обязательства (прощение долга). Но данный предмет дара запрещен, если участниками сделки выступают коммерческие организации.
Дарственная на квартиру с прописанными лицами
Передача собственности на жилье (квартиру) в результате дарственного соглашения не влияет на права прописанных в ней лиц. Данный вопрос не имеет законодательных запретов и полностью относится к разрешению собственника жилья, который может выписать прописанных лиц в любой момент.
Если прописанный не является собственником/сособственником недвижимости, он не имеет никаких прав на владение или распоряжение имуществом.
Как составить договор дарения квартиры
Дарственная на квартиру составляется обязательно в письменной форме. Документ может быть составлен нотариусом, юристом или сторонами самостоятельно. Ограничений или предпочтений законом не предусмотрено, что отражено в ст. 161 ГК РФ. Но, тем не менее, простая письменная форма документа должна отражать в тексте ряд установленных законом требований.
В договоре обязательно должно содержаться указание того, что имущество дарителя не состоит под арестом или в залоге, а также свободно от претензий третьих лиц.
Правильно составленный документ является залогом успешной государственной регистрации. Если сделка заключается уполномоченными лицами, действующими на основании доверенности, то должны быть указаны точные данные представителя и характеристики доверенности. Описание объекта сделки должно соответствовать сведениям, содержащимся в правоустанавливающих документах на него.
Где оформляется договор и требования к нему
Несмотря на то, что стороны имеют право самостоятельно подготовить соглашение, рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированного исполнителя (юриста, нотариуса), чтобы избежать затягивания процесса регистрации сделки из-за необходимости доработки документа.
К составлению типового договора дарения квартиры предъявляются следующие требования:
- Дарственная на недвижимость должна быть составлена в письменном виде.
- Соглашение должно включать:
- место и дату заключения сделки;
- полное наименование сторон или их законных представителей (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о регистрации, СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счета));
- местонахождение объекта передаваемой в дар недвижимости, с указанием размера общей и жилой площади, этажности, числа комнат;
- указание правоустанавливающих документов на имя дарителя;
- сведения о доверенности по уполномоченным представителям (при наличии);
- подписи сторон или их уполномоченных представителей;
- текст не должен включать возмездные условия сделки.
- В соглашении о дарении квартиры (доли, комнаты) следует указать необходимость обязательной регистрации в государственных структурах (для передачи права собственности следующему владельцу).
Список документов для заключения сделки
Для подготовки дарственной на квартиру требуются оригиналы и копии следующих документов:
- правоустанавливающие документы на объект, включая документ о праве собственности;
- техническая документация (паспорт кадастровый, экспликация);
- паспорта дарителя и одаряемого, представителей сторон (при наличии);
- доверенность на представление участника сделки (при наличии);
- домовая книга;
- подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным и налоговым платежам;
- свидетельство о заключении/расторжении брака участников сделки, согласие на отчуждение имущества от супруга дарителя (заверенное у нотариуса), копия брачного контракта (при наличии).
Образец договора дарения квартиры
Дарение квартиры или ее части является безвозмездной операцией (ст. 572 ГК РФ), т. е. лицо, передающее квартиру, не получает от другого эквивалента в любом виде. Если происходит встречная передача имущества даже спустя значительное время или наоборот значительно раньше, сделка будет признана ничтожной (ст. 170 ГК РФ), также как и сделка после смерти дарителя.
Сторонами соглашения могут по общему правилу быть физические и юридические лица, за исключением некоторых законодательных запретов (ст. 575, 576 ГК РФ).
Образец дарственной на квартиру скачать.
Где регистрируется договор и когда вступает в силу
Дарственная может вступать в силу при передаче имущества или при подписании сделки, после чего для ее участников становится обязательной (ст. 425 ГК РФ), но переход прав собственности на предмет соглашения считается осуществленным после его регистрации в Росреестре по месту нахождения имущества.
Подтверждением прав нового владельца становится документ о праве собственности на подарок (жилую недвижимость).
Перечень документов для Росреестра
В Росреестр для регистрации права собственности, полученного по дарственной на квартиру, требуется предоставление следующих документов:
- заявки на регистрацию, подаваемую сторонами сделки или законными уполномоченными лицами;
- документальное подтверждение внесения пошлины (оригинал квитанции);
- документов, подтверждающих личности сторон и представителей (при наличии);
- нотариально заверенной доверенности на представительство стороны сделки (при наличии);
- договора дарения (2 оригинала и 1 копия);
- технического паспорта объекта;
- свидетельства о браке, оригинал заявления супруга дарителя (нотариально заверенного) о согласии на передачу имущества или оригинал заявления дарителя об отсутствии брака на дату приобретения;
- разрешения органов опеки (при необходимости);
- согласия вышестоящего органа юридического лица на участие в сделке, если одним из участников является юридическое лицо;
- согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (при наличии обременения на него, например, по ипотечному договору).
При необходимости у заявителя могут быть дополнительно истребованы иные документы, кроме вышеуказанных.
НДФЛ для одариваемого
Доходы, полученные от принятия в дар недвижимости, не подлежат налогообложению, если стороны сделки состоят в близком родстве или являются членами одной семьи. Это могут быть дети и супруги, родители и внуки, братья и сестры (включая неполнородных, то есть имеющих общего отца или мать), бабушки, дедушки.
Стороне сделки, не относящейся к указанным выше категориям, вменяется обязанность оплаты налога в размере 13% от оценки полученного дара. Налоговая база, с которой рассчитывается налог, соответствует рыночной стоимости недвижимого имущества по данным БТИ.
О договоре дарения доли расскажет статья: «Дарение доли в квартире родственнику».
Сколько стоит составить договор дарения читайте здесь.
Оплата налога должна быть произведена не позже 15 июля после налогового периода, а представление налоговой декларации по НДФЛ – не позже 30 апреля после прошедшего налогового периода.
Следует различать налог на доход физического лица, от которого освобождены категории близких родственников, от налога на имущество, которое следует оплачивать всем категориям.
Налогообложение при дарении не предполагает исключений от возраста одаряемого, несовершеннолетние участвуют в сделках через представителей (родителей, опекунов). Полученный несовершеннолетним доход в виде подаренной недвижимости, облагается налогом.
Уплату этого налога должен произвести представитель от имени ребенка. Ответственность за неоплату или несвоевременную оплату налогового платежа также возлагается на представителя несовершеннолетнего гражданина.
Передаточный акт
Дарение квартиры – безвозмездная сделка, уже содержащая передачу объекта. Поэтому акт приема-передачи не обязателен при подписании дарственной на квартиру, но может быть оформлен по взаимной договоренности сторон.
В Гражданском Кодексе РФ отсутствует указание на необходимость составления передаточного акта при дарении недвижимого имущества.
Перечень документов для регистрации документа и перехода права собственности в Управлении ФРС также не содержит указанного документа. Составление такого акта производится исключительно по усмотрению сторон.
Имеет ли дарственная обратную силу
Дарственная не имеет обратной силы. Законодательно предусмотрены только ситуации, когда возможен отказ от исполнения заключенного соглашения (ст. 577 ГК РФ) либо отмена произведенной сделки (ст. 578 ГК РФ).
Плюсы и минусы такого соглашения
В дарственной на недвижимость, в том числе квартиры, можно выделить следующие положительные моменты:
- Простота оформления сделки. Не требуется обязательное нотариальное оформление, небольшая сумма пошлины за регистрацию, минимальный пакет документов для Росреестра при непродолжительном сроке обработки документации (от 2 недель).
- Соглашение о дарении недвижимости в отличие от других сделок считается заключенным не с даты его регистрации (в Росреестре), а с момента заключения сделки или передачи имущества.
- С помощью дарственной можно обойти некоторые законодательные ограничения, установленные для иных сделок с недвижимостью. К примеру, если собственник доли в квартире не может ее (долю) продать из-за препятствования сделке и злоупотребления правом преимущественной покупки других совладельцев.
Как оформить договор дарения несовершеннолетнему узнаете из статьи: «Образец договора дарения несовершеннолетнему ребенку».
Толкование понятия договора дарения приведено здесь.
Скачать образец договора дарения акций между родственниками можно на этой странице.
Переоформить долю можно по соглашению о дарении, на которое не распространяется преимущественное право приобретения совладельцев.
К отрицательным сторонам дарственной по недвижимости можно отнести:
- Расходы по оплате налога по полученному в виде дара доходу в размере 13% от стоимости подарка (если договор заключен не родственниками или не членами одной семьи).
- Безвозмездность характера сделки упрощает признание ее недействительной, в результате чего одаряемая сторона лишается подаренной собственности. Такие ситуации часто встречаются при участии в соглашении лиц преклонного возраста или социально незащищенных граждан, когда на принятие решения может оказать влияние психофизическое состояние дарителя.
- При передаче имущества даритель не вправе возложить на него (имущество) обременение, например, прописать собственное пожизненное проживание в подаренной квартире (договор ренты).
Несмотря на простоту оформления документа, типовой договор дарения квартиры несет сложные последствия не только в виде четких требований к составлению, но и возможных личностных взаимоотношений сторон. Поэтому желательно предварительное консультирование с профессиональными юристами на предмет выгодности сделки и ее последствий в каждом конкретном случае.
Как вариант можно использовать предварительный договор дарения недвижимости, который не подлежит регистрации в ФРС и представляет собой констатацию намерения одного лица спустя какое-то время подарить недвижимость другому лицу. Есть время обдумать решение.
