Регистрация договора дарения земельного участка

Актуальным вопросом, связанным с осуществлением сделки по договору дарения земли, является момент, когда возникает право собственности.

ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 574 ГК и ст. 333.33 НК России устанавливает четкий правовой механизм и размер госпошлины при регулировании этих правоотношений.

Как правильно оформить договор и нужно ли его заверять нотариально

В первую очередь, законодатель предъявляет требования к форме сделки. Дарственная на землю, в соответствии с требованиями  ст. 574 гражданского законодательства, должна выполняться в письменной форме, в которой указываются кроме существенных условий (цена, предмет и т.д.) детальные сведения, идентифицирующие земельный участок.

Указывается также и другая информация, имеющая юридическое значение:

1. Уникальный номер кадастра, закрепленный за земельным участком, до окончания его физического или юридического существования. (Только имеющие кадастровый номер участки могут являться предметом заключения сделки).
2. Место расположения (или адрес) земельного участка с обязательным указанием:
   • населенного пункта;
   • названия улицы;
   • номера дома;
   • других адресных ориентиров.
3. Непосредственная площадь участка, которая обязательно указывается в прямом соответствии со сведениями, отраженными в правоустанавливающих документах.
4. Категория отчуждаемых земель (их правовой режим). Ими могут являться:
   • земли поселений;
   • сельскохозяйственного назначения;
   • промышленности;
   • энергетики и т.д.
5. Установленные ограничения для использовании (определяют возможность использования земли). Ими могут являться:
   • запрет на осуществление предпринимательства;
   • требования воздержаться от действий, которые устанавливаются нормативными документами исполнительной власти, судами, на определенный срок или без установления такового (бессрочно);
   • какие-либо ограничения, которые касаются использования земли, и сохраняются при изменении права собственности.

   Во всех указанных случаях необходимая информация должна предоставляться на безоплатной основе.

6. Существующие ограничения. Ограничение (обременение) – это наличие прав других лиц, распространяющихся на землю, и некоторым способом препятствующие собственнику при осуществлении его права на этот участок. Самыми распространенными типами обременений земли могут быть:
   • сервитут;
   • ипотека;
   • аренда;
   • рента.
7. Детальное указание границ земли. То есть, необходимые сведения о границах земли, отраженные кадастровым планом. Должны быть воспроизведены сведения из Госземкадастра.

Зачастую, причиной судебных споров, по данным категориям дел, является непонимание того, что по даритель не может ожидать от одаряемого никакого удовлетворения (уплаты денежных средств, выполнения какого-либо действия в пользу дарителя) пункт 1 ст. 572 ГК.

Важно помнить, что для договоров дарения основой правового регулирования, является безвозмездная передача или обязанность такой передачи имущества в собственность одаряемому, и добровольное волеизъявление сторон.

Договор дарения земли заключается путем создания одного документа и подписывается сторонами сделки. Для этого вида договора, закон не предусматривает обязательное удостоверение его службой нотариата. Однако, правильным будет, если удостоверение сделки произведет нотариус.

В этом случае у вас будет:

• определенная гарантия ее достоверности;
• внесения ясности в правоотношения сторон, которые связанны с содержанием договора, фактом совершения сделки и некоторыми правовыми моментами;
• полный правовой анализ документов, который проведет нотариус при удостоверении сделки.

При удостоверении данного вида сделки нотариус для того, чтобы установить, можно ли выполнять сделку, обладает правами получения необходимых сведений, которые касаются содержания документов определяющих право собственности, информации о недееспособности или ограничении дееспособности собственника.

Требования ГК РФ по внесению в базу Росреестра

Государственную регистрацию законодатель определяет как признание государством права на недвижимость.

Регистрация прав на землю — это обязательная процедура, как того требует Закон о регистрации.

Юридическим моментом, с которым законодатель связывает приобретение права на землю, является регистрация такого права государством после совершения сторонами сделки. Датой регистрации считается день когда соответствующие требованиям записи внесены в ЕГР.

При отсутствии гос. регистрации есть основания, признать договор не действительным. Необходимо знать, что для самого перехода права обязательной является гос. регистрация.

Образец договора дарения земельного участка между родственниками можно скачать в статье: «Дарение земельного участка родственнику».

Как оформить договор дарения жилого дома, читайте здесь.

В тех случаях, когда правообладатель пропускает все сроки регистрации прав, можно считать, что он уклонился от проведения таковой. Сроки выполнения регистрации, которые проводят уполномоченные органы, определены требованиями законодательства (п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Документы для регистрации договора дарения земельного участка

Для проведения регистрации правообладатель обязан предоставить уполномоченному органу:

1. Заявление о проведении регистрации договора. Заявителями могут выступать участники сделки или уполномоченные для этого действия лица, которые должны обладать доверенностью, заверенной нотариально. В ней приводятся сведения о дарителе, одаряемом. В тех случаях, когда правообладатель – физ. лицо, в заявлении указываются:
   • его идентифицирующие сведения;
   • реквизиты документа, доказывающего личность;
   • место его проживания (регистрации).
2. Подтверждение оплаты может предоставляться по инициативе заявителя (п. 4 ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ).
3. Физ. лицо или представитель предприятия, обязаны предоставить документы, которые подтверждают личность.
4. Уставные документы субъекта хозяйствования, свидетельство о регистрации и другие документы.
5. Документ, который определяет право собственности на землю. Касается сделок, совершенных до принятия ФЗ N 122-ФЗ.
6. Договор дарения предоставляется в двух экземплярах, один из них должен быть возвращен после прохождения регистрации.
7. В случае, если кадастровый номер не присваивался уполномоченными организациями кадастрового или тех. учета, его отсутствие не может быть основанием для отказа в регистрации. Орган юстиции в этом случае должен присвоить самостоятельно объекту недвижимости определенный номер.

Какие могут быть наложены ограничения и обременения на участок

В некоторых случаях осуществление права на землю, может быть ограничено полностью или частично наличием зарегистрированных в установленном порядке ограничений (обременений) п. 1 ст. 4 ФЗ N 122-ФЗ.

Запрещения, стесняющие собственника в реализации им своего права (ст. 1 ФЗ N 122-ФЗ):

• сервитут;
• ипотека;
• аренда;
• концессия;
• арест и прочие .

Во всех записях по ограничению отражены:

• содержание такого ограничения;
• сроки действия;
• информация о субъекте права;
• в чью пользу оно ограничено;
• документ, который был основанием регистрации этого ограничения (обременения).

В случаях, когда у уполномоченного органа регистрации есть сведения о недееспособности лиц, записи об этом должны быть внесены в «Особые отметки» ЕГРП.

Все ограничения (обременения) имеют общую правовую характеристику. Ее суть состоит в том, что при осуществлении перехода права на объект, вместе с правом переходит и зарегистрированное ограничение.

Порядок проведения регистрации

Порядок регистрации определяют положения ФЗ N 122-ФЗ.

Регистрация производится в несколько этапов:

• до момента приема необходимых документов для проведения регистрации права и договора регистратор устанавливает наличие госрегистрации в ЕГР права, которое возникло ранее. В случае, когда такая регистрация отсутствует, регистратор сообщает лицу о необходимости осуществления таковой до того, как будет проведена регистрация следующей сделки (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ).
• в случае письменного заключения сделки проведение регистрации осуществляется при подаче заявления обеими сторонами;
• при нотариальном удостоверении договора регистрация права выполняется по предоставлению заявления одной стороны (одаряемого). Даритель в этом случае обязан предоставить в орган юстиции оригинал правоустанавливающего документа;
• регистратором проверяются личности участников соглашения. В случае, если регистрацию осуществляют представители указанных лиц, проверяются их полномочия;

Описан типовой договор дарения квартиры в статье: «Договор дарения квартиры».

Образец договора дарения транспортного средства размещен здесь.

Нужно ли оформлять согласие супруга на дарение квартиры, читайте на этой страничке.

• в соответствии с положениями ст. 18 ФЗ N 122-ФЗ производится полная проверка предоставленных документов, в которых должны отражаться:
  1. Сведения о наличии права собственности.
  2. Идентифицирующих сведений.
  3. Предмет договора.
  4. Адреса расположения.
  5. Сведения о правообладателе – организационно правовая форма юрлица;
• устанавливается наличие подлинников и копий документов, которые предоставляются двумя экземплярами (п. 5 ст. 18 ФЗ N 122-ФЗ);
• регистратор делает запись о заявлениях и документах которые поданы, выдает подтверждение об этом заявителю;
• с того момента как регистратор принял заявление он обязан внести отметку в ЕГРП о заявлении (п. 6 ст. 12 ФЗ N 122-ФЗ);
• после того как выполнены все необходимые действия выполняется правовая экспертиза необходимых документов, которая определяет:
  1. Правомерность предоставленных заявителем документов.
  2. Права лица, предоставившего документ.
  3. Законность сделки, которая является основанием гос. регистрации.
  4. Исследуется ЕГРП и устанавливается отсутствие противоречий в сведениях о зарегистрированном до этого праве и тем, которое заявлено правообладателем.

  Правовая экспертиза устанавливает факт ограничений(ст. 9, 13 ФЗ N 122-ФЗ).

После проведенной правовой экспертизы, обязанность регистратора заключается в принятии какого-то из решений:

• отказ в осуществлении госрегистрации
• остановка регистрации;
• регистрация права.

Когда регистрируется право, органы юстиции проводят запись о регистрации в ЕГР. С этого момента у правообладателя возникает право, а сделка считается зарегистрированной

Размер госпошлины в регистрационной палате

Размер госпошлины будет зависит от того к какой категории (правовому режиму) относится земельный участок.

Таблица. Размеры госпошлины.

Обращаем еще раз внимание на то, что правообладатель не обязан предоставлять квитанцию (доказательства) об уплате за регистрацию (п. 4 ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ).

Стоить помнить и о том, что, приобретая права на землю, вы получаете доход, который может облагаться НДФЛ. Обладание знанием вышеизложенной информации позволит вам избежать конфликтных ситуаций, отказа зарегистрировать ваше имуществ, а также затяжных судебных споров в данной сфере правоотношений.

Видео: Регистрация объекта недвижимости.