Договор дарения жилого дома

Договор дарения жилого дома – это двухстороннее соглашение собственника недвижимости (Дарителя) с лицом, которому собственник желает безвозмездно подарить или передать в собственность дом (Одаряемый).

Сделка регулируется исключительно Гражданским правом Российской Федерации и служит важной функцией опосредования самого факта законного передачи имущества и права владения им от одного лица другому.

Особенности сделки

Как и любые контракты, взаимные согласия или договоренности, передача в дар жилого помещения в виде частного дома имеет свои нюансы, которые призваны придать документам свои отличительные черты.

Так, самыми главными особенностями соглашений по дарению жилых домов являются следующие ключевые моменты:

• совершенно сознательное волеизъявление обеих сторон;
• вольное распоряжение недвижимостью, в том числе и передача ее в собственность другого человека, которого принято называть третьим лицом;
• абсолютная безвозмездность сделки;
• незамедлительное исполнение передачи дара;
• запреты на дарственную – ситуации и лица, которым запрещено принимать дар стоимостью свыше 3000 руб. и дарить.

Ввиду своей простоты отчуждение недвижимости путем безвозмездной передачи считается самой оптимальной и доступной. Если речь идет о взаимоотношениях между близкими родственниками, то оформление дарственной – это самая выгодная сделка.

Она не влечет за собой больших затрат за переоформление правоустанавливающей документации на жилой дом как объект подарка. Все переговоры должны вестись в полном сознании и добровольном изъявлении со стороны людей, являющихся сторонами соглашения или их представителями.

В пункте 1 ст. 572 ГК РФ четко прописано, что сделки дарения имеют исключительно безвозмездный характер и не влекут за собой никаких получений прибыли.

Подобные распоряжения недвижимостью всегда имеют безвозмездный характер, а потому передавать якобы в дар жилой дом, подразумевая при этом тем самым погашение каких-то долгов с процентами, недопустимо.

А в ст. 423 Гражданского Кодекса РФ четко определены термины безвозмездности и возмездности сделок. В п. 2 указывается, что соглашение можно признать безвозмездным, если не предполагается и не фигурируется никаких плат или иных встречных предоставлений.

Если безвозмездный договор не подходит, то его можно заменить  соглашением процентного займа или прощения долга. А это, согласно ст. 415 п. 2 ГК РФ, является уже совершенно самостоятельными и отдельными сделками, не имеющими отношения к передаче в дар.

Поэтому официальное оформление дарственной таким образом, чтобы подарок был засчитан в уплату задолженностей с процентами, являющимися явными выгодами и доходами, не практикуется. Обычно это делается при помощи джентльменского (устного) договора, подтвердить который будет не так просто.

Соответственно, согласно ст. 575 Гражданского Кодекса РФ запрещается дарить движимое или недвижимое имущество (в том числе дом на участке) стоимостью выше 3000 руб. следующим категориям физических или юридических лиц:

1. Нельзя делать подарки от имени малолетних или недееспособных граждан их представителями. Таковые лица могут только получать подарки (п. 1).
2. Недопустимо оформлять дарственные на работников медицинских, образовательных, социальных (учреждения для детей-сирот, инвалидов и т.п.) организаций.
3. Не могут принимать в дар недвижимое или движимое имущество государственные деятели, служащие, должностные лица, а также представители муниципальных органов.
4. Дарственные не заключаются между двумя и более коммерческими организациями.

Еще одна интересная особенность – российское законодательство предоставляет возможность заключить письменное согласие по передаче в дар жилого дома как реальным документом, так и консенсуальным.

То есть таким, который будет подразумевать передачу подарка в будущем. Такая возможность регламентируется ст. 572 п. 2 ГК РФ и называется термином – обещание дарения определенному лицу. Однако не стоит путать консенсуальный договор дарения с предварительным, о котором речь идет в ст. 429 ГК РФ.

Отличие консенсуального документа состоит в том, что одаряемый имеет право не понуждать дарителя к заключению реального соглашения, когда подходит обещанный срок для получения подарка, а вполне правомочно может требовать непосредственно передачу самого дара, о котором шла речь при сделке.

Список документов для составления договора

Двухсторонняя форма дарственной логично предполагает также и наличие соответствующих документов с обеих сторон.

Для заключения такой сделки у обычного юриста достаточно предоставить:

• паспорта обеих сторон (дарителя и одаряемого);
• справки об отсутствии задолженностей по каким-либо счетам касательно дома;
• справки о том, что жилой дом не находится под арестом или залогом;
• правоустанавливающую и техническую документацию на жилой дом;
• сведения в виде выписок из домовой книги о зарегистрированных лицах в том доме, который подлежит акту передачи в дар.

Оформление договоренностей у нотариуса позволяет избежать массы проблем, связанных с какими-либо разногласиями, а также придает статусу документа реальную силу.

Нотариус может оформить не только на законодательном уровне само письменное соглашение, но также и должным образом передать все необходимые документы в Росреестр на регистрацию прав собственности, переходящих к одариваемому.

Перед встречей с нотариусом даритель должен подготовить следующий пакет документов:

1. Паспортный документ гражданина Российской Федерации.
2. Свидетельство, указывающее на регистрацию прав собственности на жилой дом, принадлежащий дарителю.
3. Документ, отражающий право собственности на жилье, принадлежащее дарителю:
   • договор купли-продажи;
   • соглашения мены;
   • дарения;
   • свидетельство о наследовании и др.
4. Кадастровый паспорт жилой постройки.
5. Супружеское согласие в письменной форме, которое должно обязательно быть нотариально заверенным, если даритель нажил недвижимое имущество в браке.
6. Выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в доме лицах.
7. Справку из БТИ, содержащую информацию о следующих пунктах:
   • оценка инвентаризации строения;
   • план и информация о земельном участке, на котором стоит дом;
   • отсутствие перепланировок;
   • наличие или отсутствие задолженностей по дому перед государством;
   • технические характеристики здания.
8. Доверенность, нотариально заверенная, если вместо дарителя выступает его представитель.

В исключительных случаях нотариусу могут понадобиться справки о здоровье и вменяемости дарителя. Но это редкость, хоть и об этом нужно также знать.

Вторая сторона – одариваемый, предоставляет нотариусу следующие документы:

1. Паспорт гражданина России.
2. Нотариально заверенная доверенность на лицо, которое представляет сторону одариваемого, если так складывается ситуация.
3. Согласие опекуна или органов опеки, если одариваемым является несовершеннолетний гражданин.

Пакет документов для заключения дарственной жилого дома может быть схожим с собранными документами для ее регистрации. Только лишь некоторые документы будут отличать один список от другого.

Образец договора дарения жилого дома

Содержание договоренностей по дару в письменной форме представляет следующую важную информацию по пунктам:

1. Ф.И.О., дата рождения, адрес регистрации и остальная персональная информация обеих сторон, согласно их паспортным данным.
2. Предмет соглашения – даритель дарит, а одаряемый принимает с благодарением конкретный жилой дом, расположенный по адресу (указать точное местонахождение здания).
3. Полная информация и подробная характеристика о жилом доме:
   • сколько площади занимает на земельном участке;
   • параметры самой постройки;
   • сколько комнат, окон, дверей;
   • есть ли удобства;
   • каково благоустройство жилья и прочее.
4. Указать существующие документы на дом, подтверждающие несомненное право собственности дарителя на подаренную недвижимость:
   • договор купли-продажи или передачи в дар;
   • документация по мене, ренте;
   • свидетельство о наследовании или принадлежащем дарителю праве собственности и др.
5. Далее, стандартно прописываются права и обязанности обеих сторон дарственной, где речь идет не только о передаче в дар, но также и об отказе от дара со стороны одаряемого.

Как оформить договор дарения доли жилого дома, расскажет статья: «Договор дарения доли дома»

О сделке дарения доли земельного участка родственнику читайте здесь.

1. Следующими пунктами, как правило, идут нормы конфиденциальности и разрешения споров и разногласий.
2. Потом освещаются все условия вступления в силу договора, его сроки, необходимые расходы регистрационных услуг в Регпалате.
3. Обязательным должен быть пункт об особенных условиях соглашения, где фиксируется информация:
   • о гарантиях со стороны дарителя;
   • имеются ли какие-либо ограничения;
   • подтверждается дееспособность и добровольность договоренностей, а также свободы от каких-либо обязательств и обременений по данному жилью.
4. В заключительных положениях прописывается нормативно-правовая база касательно этой сделки, условия прекращения соглашения и возможных внесений изменений.
5. Некоторые варианты договоров имеют пункт о форс-мажорных обстоятельствах.
6. Заканчивается документ подписями сторон с расшифровкой фамилий и указанием адреса проживания дарителя и одаряемого.

К дарственным на жилые дома прикрепляются следующие значимые приложения:

• справка из БТИ с указанием ее даты;
• план земли, на котором стоит дом с хозяйственными постройками;
• дополнительные соглашения;
• протоколы вероятных или возникших разногласий;
• протоколы согласования вероятных или возникших разногласий;
• доверенности представителей сторон, если они есть.

Скачать образец договора дарения жилого дома и земельного участка.

Дарственная считается заключенной и вступившей в силу только после регистрации прав собственности нового хозяина, то есть одариваемого, которому переходит подарок в виде жилого дома.

Необходимые документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать право нового собственника по дарственной придется собрать следующие документы:

1. Заявление со стороны того, кто дарит, о том, что он желает передать право собственности на жилье другому человеку.
2. Заявление со стороны того, кто принимает дар, на проведение регистрации нового собственника жилого дома.
3. Паспорта граждан России, участвующих с обеих сторон в подписании соглашения.
4. Квитанция, отражающая оплату такого важного платежа, как государственная пошлина.
5. Договор дарения – два подлинника и копии.
6. Нотариально заверенные доверенности представителей сторон, если таковые фигурируют в процессе регистрации.
7. Свидетельство о регистрации, которое отражало бы права собственности на жилой дом.
8. Выписка из БТИ как на дом, так и на участок, где он стоит, с указанием всех технических характеристик.
9. Согласие супруга на дарение дома, если даритель состоит в браке и дом передавался в его собственность когда-то также в этом браке.
10. Если в доме, переходящем в дар, проживают дети, тогда требуется предоставить разрешение на отчуждение из органов опеки.
11. Подтверждение из ЕГРП о том, что дом не состоит под арестом, залогом и другими обязательствами обременения.
12. Выписка из домовой книги о прописанных в доме лицах.
13. Согласие официального опекуна или документ из органов опеки на тот случай, если права собственности на дом должны будут оформляться для несовершеннолетнего одариваемого.

Документация подается в Управление Федеральной регистрационной Палаты, службы которой внесут всю необходимую информацию в базу – Реестр. После завершения регистрации одариваемому выдается свидетельство, подтверждающее его новые права собственности на подаренный ему жилой дом. И с этого момента сделка завершена, а договор вступил в силу.

Уплата налогов

Основными расходами по оформлению отчуждения в дар жилой недвижимости в виде частного дома являются государственная пошлина и налог. В случае, если обе стороны являются друг другу близкими родственниками по первой линии – родители, дети, сестры и братья, супруги, тогда налог на дарственную платить не нужно.

Нюансы договора дарения доли земельного участка изучайте в статье: «Договор дарения доли земельного участка».

Что такое простая письменная форма договора дарения, читайте здесь.

Какой платится налог при дарении автомобиля близкому родственнику, изложено здесь.

Но если родственники оказываются дальними (племянники, дяди, тети, двоюродные братья и сестры) или осуществляется передача дара любому другому лицу – тогда налог должен быть уплачен в размере 13% от договорной стоимости.

Стоимость полного оформления сделки

Чтобы заранее понимать, сколько нужно приготовить денежных средств для полноценной и законной сделки по дарственной достаточно просто изучить все необходимые оплаты, которые надлежит осуществить по закону.

Таблица. Расходы на оформление дарственной

По времени оформление, к примеру, у нотариуса дарственной «под ключ» занимает 20 и более дней. В большинстве своем люди обращаются за помощью в оформлении к нотариусам.

Ведь необходимо сделать все в соответствии с законодательством, учесть все сроки действия справок, а также какие-нибудь условия их получения. Полное оформление сделки благодаря нотариальным услугам позволит соглашению иметь реальную силу, а также избежать ошибок и любых проблем, ведущих к разногласиям между сторонами договора.

Видео: Завещание или дарение. Консультация адвоката.