Ипотечное кредитование без первоначального взноса

Многие молодые семьи решают свою жилищную проблему с помощью ипотеки.

Но большинство банковских программ предполагает внесение первоначального взноса в размере 20-30% от стоимости квартиры. Хорошо, когда эти пресловутые проценты есть. Но что делать тем, кто не смог накопить достаточную сумму денег на вступление в ипотеку? Оказывается, и в этой ситуации есть выход.

Некоторые крупные банки разработали специальные программы ипотечного заимствования, не требующие внесения первого взноса.  Что это за программы, какие требования, условия получения – обо всем этом вы и узнаете из этой статьи.

Варианты предложений

Приобрести жилье в ипотеку без внесения первоначального взноса банки предлагают несколькими способами, среди них и ипотечные кредиты с государственной поддержкой.

жилищный сертификат для военнослужащих

Государственная поддержка в виде жилищного сертификата, предназначенного для военнослужащих. Государственная целевая программа обеспечения военных жильем реализуется согласно ФЗ РФ от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Целью программы является накопление военнослужащим с помощью выделяемых государственных субсидий денег для покупки квартиры в рамках санитарных норм на семью.

с помощью материнского капитала

Этот вид государственной помощи предназначен для молодых матерей, имеющих второго или последующих детей. Программа реализуется в рамках федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256.

Аналогичное право имеют и мужчины согласно тех же условий, а также дети-сироты, утратившие обоих родителей. Согласно п.3 ст.7 ФЗ 256 предусмотрено:

Размер материнского (семейного) капитала в 2023 году составляет 453 026,0 рублей. Об этом гласит ст. 6 256-ФЗ от 29.12.2006 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016). Положенные законом денежные средства накапливаются на спецсчете в ПФ РФ.

Их размер каждый год корректируется с учетом сложившегося уровня инфляции за предыдущий период. Более подробную информацию можно получить на сайте ПФ РФ.

под залог имущества

При наличии ликвидного залогового имущества (квартиры, дома, машины и пр.) согласно ст.78 ФЗ РФ №102. Недвижимость, предназначенная в залог банку, должна находится в месте его расположения.

Причем, следует обратить внимание, что большинство банков предоставляют деньги под залог имеющейся квартиры или другой недвижимости только в размере, не превышающем 70-80% их рыночной стоимости. На размер возможной ссуды влияет и размер заработной платы заемщика.

Взять потребительскую ссуду

Здесь есть несколько отрицательных факторов, а именно:

1. Во-первых, учитываются только имеющиеся официально подтвержденные доходы заемщика;
2. Во-вторых, при одинаковых размерах дохода размер потребительского кредита будет значительно меньше ипотечного;
3. В-третьих, срок потребительской ссуды гораздо меньше ипотечного займа;
4. В-четвертых, нужно реально оценить свои материальные возможности по обслуживанию долговой нагрузки, чтобы не оказаться в долговой яме.

Стандартное требование заимодателя – регулярный платеж по ипотечной ссуде не должен быть больше 45-50% совокупного дохода заемщика. А это значит, что претендент на ипотеку должен иметь довольно высокий заработок.

Если для первоначального взноса заемщик возьмет потребительскую ссуду и не укажет об этом в анкете-заявлении на ипотеку – это окончится для него полным фиаско.

Банк не только узнает об этом и откажет в предоставлении ссуды, но и подаст негативные отзывы в КИ. Как показывает статистика, наибольшее количество дефолтов происходит именно с займами без первоначального взноса.

Гораздо проще, при имеющихся стабильных материальных возможностях, взять 2 ипотеки в разных банках:

• одну ссуду под имеющуюся квартиру на первоначальный взнос;
• вторую – под залог приобретаемой недвижимости.

Но еще раз хотим предупредить о необходимости обязательного расчета своих возможностей и перспектив по выполнению будущих долговых обязательств.  А что выгоднее – взять ипотеку или потребительский кредит, решать только вам.

Как получить ипотечный кредит без первоначального взноса

Следует обратить ваше внимание, что не все банки предоставляют такую услугу как ипотека без первого взноса. Слишком высок риск. Да и те, которые выдают такой продукт, сильно подстраховываются.

Советуем обратиться в любой крупный банк или тот, который специализируется на ипотечных займах, например:

• Сбербанк;
• ВТБ 24;
• Россельхозбанк;
• Балтинвестбанк;
• Советский;
• Связь-банк.

К тому же, такого рода продукты всегда имеют свои отрицательные стороны, а именно:

1. Процентная ставка всегда выше, чем по классической ипотеке. Отсюда вывод – чем больше средств вы сможете накопить на первый взнос, тем выгоднее для вас будет ипотека. И в высокую процентную ставку банк закладывает отнюдь не страховку от невозврата заемных денег, а стимул для заемщиков – копить деньги на первоначальный взнос.
2. Кроме стандартного требования банка для ипотеки выставляются дополнительные условия для заемщика – предоставить в залог не только приобретаемую недвижимость, а и уже имеющуюся у вас в собственности. Именно это требование банка становится непреодолимым препятствием для множества заемщиков. Ведь в большинстве случаев и берется ипотека, чтобы решить свой жилищный вопрос.

Но если даже и есть у вас собственное жилье, то оно должно быть обязательно в том же регионе, где находится банк. В противном случае ссуду не дадут. Чтобы соизмерить свои силы в этом непростом деле, можно воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте любого банка.
Он имеет такой примерно вид:

Если у вас достаточные доходы, то после подачи полного пакета документов, в течение периода до 5 дней, вашу заявку банк рассмотрит и выдаст свой вердикт. При положительном решении ссуда выдается единовременно.

Погашение долга обычно производится равными (аннуитетными) платежами. Возможно и досрочное погашение заемных денег. Для этого нужно написать соответствующее заявление в банк с конкретной датой, приходящейся на рабочий день, на которую припадет полная выплата займа.

Как получить кредит на покупку жилья для многодетной семьи, об этом в статье: «Кредит многодетным семьям в Сбербанке на строительство дома».

Все, что касается погашения кредита поручителем пенсионером вы узнаете здесь.

Причем плата за это взыматься банками не будет. А вот неустойку за просроченный платеж нужно будет заплатить.

Она составляет примерно до 20% годовых от суммы просроченного платежа и рассчитывается на весь период просрочки. Просрочка начинается на следующий день от даты наступления выполнения договорных обязательств, указанном в графике обязательных платежей.

Требования к заемщикам

Для предоставления ипотечного кредита без первоначального взноса под залог приобретаемого жилья заемщику необходимо соответствовать нижеследующим требованиям.

Требования к заемщику:

• наличие гражданства РФ;
• возраст от 22 лет до 55 лет на дату окончания договорных обязательств по займу (в Сбербанке — до 60 лет);
• общий стаж работы не менее 1 года и последнее оформление занятости должно быть не менее, чем за 6 месяцев до обращения в банк;
• обязательна справка о доходах по форме 2 НДФЛ
• регистрация проживания заемщика в районе расположения банка-заимодателя.

Документы

Для успешного оформления покупки жилья в кредит банку необходимо представить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
• справка о присвоении ИНН;
• выписка из трудовой книжки (или ксерокопия всех страниц);
• документы, подтверждающие доходы заемщика (справка о зарплате, выписка со счета, копия договора аренды и др.);
• залоговые документы (копия договора купли-продажи недвижимости, регистрационное свидетельство на право собственности, оценка стоимости недвижимости и пр.);
• копия сертификатов жилищного или материнского как средство возмещения первого взноса.

Особенности договора, на которые следует обратить внимание

Заимодатель всегда настаивает на регистрации объекта залога недвижимости в регистрационной палате, дабы застраховать свои риски. Хотя эта процедура для заемщика и не обязательна, но банк при отказе регистрации может отказать в предоставлении финуслуги.

А причина такой настойчивости банка такова: если заемщик не регистрирует залоговое имущество в Федеральной регистрационной службе, то может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению – продать, сдать в аренду, обменять и пр. Но тогда банку труднее будет произвести отчуждение в пользу оплаты долга в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре в срок до 5 дней (для недвижимости) в рамках п.5 ст.20 ФЗ РФ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Кроме этого, заемщику (залогодателю) необходимо произвести уплату госпошлины. Исходя из п. 28.1 ст. 333.33 НК РФ сумма достигает 1000 рублей.

Весь порядок регистрации ипотеки изложен в главе IV одноименного закона.  Для проведения процедуры регистрации, как предписывают законодательные нормы, документы в Росреестр должны подавать две стороны сделки одновременно.

К заявлению следует приложить следующие документы:

• договор ипотеки в двух экземплярах (оригинал и копия);
• соглашение кредитования по ипотеке (2 экз.);
• квитанция об уплате госпошлины;
• документ закладной на недвижимость.

Если нужно прилагаются и другие документы, которые касаются объекта залога, например, согласие других членов семьи или органов опеки на продажу залоговой квартиры и пр. После регистрации на таких документах как закладная и договор ипотеки проставляется печать Росреестра и подпись ответственного юридического лица.

При регистрации присутствуют представитель банка и все собственники недвижимости, которое идет под залог. Заемщик, который состоит в браке, должен предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение сделки. После того, как заемщик подал документы на предоставление ипотеки, производится оценка залогового имущества специальной оценочной комиссией. Издержки по процедуре также ложатся на плечи занимателя.

Если процедура регистрации произведена с какими-либо нарушениями законодательных требований – сделка может быть признана в суде ничтожной.

Поэтому будьте очень внимательны при совершении данной процедуры! Когда все процедуры пройдены, банк в обязательном порядке потребует застраховать сделку и будет иметь на это законодательное право.

Именно в этом случае страховка в силу ст.31 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке» имеет обязательный характер. Возможно получение кредитования без залога и на льготных условиях.

Ими могут воспользоваться:

• государственные служащие
• ликвидаторы АЭС
• награжденные лица из фонда Президента РФ
• семьи, пользующиеся социальными льготами, нуждающиеся в улучшении условий проживания и др.

И хотя такие льготы не регламентированы ни одним законодательным актом, тем не менее к таким категориям граждан применяются более низкие процентные ставки (до 13%) или пролонгированные сроки погашения долга.

Однако, следует иметь в виду, что льготы распространяются только на установленные правительством минимальные нормы жилплощади:

• 42 кв. м. на семью;
• по 18 кв. м на последующих членов семьи;
• на одинокого человека – 18 кв. м.

В каких банках можно получить

В данной таблице представлены условия банков, предоставляющих ипотеку без первоначального взноса или принимающих в качестве первого взноса сертификаты государственной поддержки некоторым категориям граждан.

Таблица. Условия банков по предоставлению ипотеки без первоначального взноса.

Банки по-разному берут во внимание доход заемщика. Некоторые заимодавцы принимают во внимание только официальные источники дохода. Другие могут учесть и такие как доход от аренды имеющегося жилья, рентный доход и др. Но если заемщик нигде официально не трудоустроен или работает менее полугода, то ни один банк не рискнет выдать ипотеку.

Многие из заимодавцев требуют, кроме всего прочего, наличия поручителей.  При возникновении обстоятельств, затрудняющих заемщику рассчитаться с долгом, банки будут взыскивать деньги с поручителей.

А если и поручители окажутся банкротами, то на аукцион будет выставлена недвижимость, имеющаяся у банка в залоге. Чем большее количество поручителей сможет привлечь заемщик, тем на большую сумму ипотеки сможет рассчитывать.

Информацию о том, когда банк может списать долг по кредиту, почерпнете из статьи: «Через сколько лет списывается долг по кредиту».

Переходят ли долги по кредиту по наследству читайте здесь.

Как получить льготный кредит на строительство квартиры узнаете по этой ссылке.

Таким образом, можно сделать вывод, что первоначальный взнос является минимизирующим фактором существующих рисков как для заемщиков, так и для банков. Чем большую сумму вы внесете в качестве начального взноса, тем больше сэкономите как на общей выплате банку, так и на процентах.

Эксперты банка, участвующие в заседаниях комиссий по вынесению решения о выдаче ипотеки без первоначального взноса, всегда резонно заявляют:

«Если семья не имеет денежных накоплений хотя бы в размере 10% от суммы стоимости квартиры, то и отложить деньги на регулярное погашение долга она не сможет».

Вот почему многим заемщикам банки отказывают. В этом случае советуем не спешить с покупкой жилья таким способом.

Подождите хотя бы полгода и за это время:

• хорошо изучите рынок предлагаемого жилья;
• выберите для себя самый оптимальный вариант;
• найдите банк с самыми выгодными предложениями;
• и попробуйте накопить нужную сумму для первоначального взноса.

Этот период будет для вас как лакмусовой бумагой, которая покажет, сможете ли вы выдержать с достоинством долгие годы отдачи долга по ипотеке.

Видео: Ипотека без первоначального взноса — реальный продукт или рекламные уловки банков.