Где лучше взять ипотечный кредит на вторичное жилье

Ипотечная ссуда на приобретение вторичного жилья — это чрезвычайно востребованная услуга во многих российских банках.

В отличие от кредитования покупки первичного жилья (новостроек) сделка приобретения вторичного имеет свои особенности, которые накладывают свой отпечаток и на условия оформления ипотечного займа.

Особенности договора

С банком, согласившимся выдать заем на покупку жилья в кредит на вторичном рынке, клиент заключает договор в порядке ст. 344 ГК РФ и ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.1998 г.  Федеральный закон регулярно подвергается правкам и дополнениям с тем, чтобы сделать его максимально адаптированным к текущим условиям рынка.

Последняя правка была подписана Президентом РФ В.В. Путиным 23.06.2016 г. и ограничила предельный размер неустойки за нарушение сроков платежей. Желая оформить договор, рекомендуется ознакомиться с текущей редакцией закона, чтобы соотнести последние правки с предлагаемыми ссудодателем условиями и не попасть впросак.

Залогом может выступать сама недвижимость, на которую выдается займ.

При неисполнении заемщиком своих обязательств, заимодавец изымает предмет залога, реализует его с торгов и погашает остаток ссуды, а остаток денег передает заемщику.

Многие при слове «ипотека» понимают, что это договор кредитования, однако, это не совсем так. Ипотека — это залог собственности, благодаря которому заимодавец доверяет заемщику деньги на покупку жилья.

Обязательными условиями любого договора вторичной ипотеки должны быть:

1. Предмет покупки. Клиент может пожелать купить дом, квартиру, участок земли, гараж и т.д. Крайне важно очень точно описать в документе все нюансы предмета — его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д. Закон позволяет оформлять ипотеку на недвижимость, находящуюся в аренде, но при этом обязательно прописывается срок окончания аренды. Права взимания платежей с арендаторов переходят новому собственнику вместе с графиком платежей. При этом все участники сделки (покупатель, арендаторы) должны быть поставлены вовремя в известность о совершаемой купле-продаже.
2. Оценка. Не всегда залогом выступает предмет приобретения, часто залогом выступает уже имеющаяся в собственности недвижимость. Оценка залога позволяет сравнить его стоимость с ценностью приобретения. В расчет принимается заключение оценочной компании, имеющей допуск СРО. Основой служит кадастровая или рыночная ценность залога.
3. Обязательства. В договор вписывается сумма кредита, срок его погашения. Сумма — это часть стоимость вторичного жилья, за вычетом первоначального взноса. Срок обычно от 3 до 30 лет. В договоре указывается график погашения и размер ежемесячных платежей. Обязательно указывается, вправе ли заемщик погасить досрочно займ, и платно или бесплатно предоставляется ему такое право.

Требования к заемщику и к жилью

Не каждый желающий может получить одобрение на выдачу ипотечной ссуды. Тому есть много причин.

Поэтому в каждом банке действует минимальный набор обязательных требований, предъявляемых к потенциальному кредитору при оформлении вторичной ипотеки:

1. Материальное положение. Официальное трудоустройство с размером заработка, подтверждаемым формой 2-НДФЛ, предпринимательская деятельность с доходом, подтвержденным формой 3-НДФЛ — это оптимальный вариант. В крайнем случае, можно представить справку по форме банка, которую заполнят в бухгалтерии предприятия, например, когда работник не состоит в штате компании. Отсутствие сведений о сумме и периодичности получения дохода заемщиком — большой минус. Владение недвижимостью и ценной собственностью также является преимуществом, подтверждающим платежеспособность заемщика. Если гражданин владеет яхтой, загородным домом, дорогим автомобилем, участком земли — для ссудодателя он выглядит благонадежным клиентом.
2. Гражданство РФ. Крайне редко ипотечные ссуды выдаются нерезидентам РФ.
3. Возраст. Лицам младше 21 года, мужчинам старше 60 лет и женщинам старше 55 лет крайне трудно получить одобрение банка на ипотеку. Мотивация в данном случае проста: гражданин должен быть трудоспособного возраста и поэтому лицам младшего и старшего возраста проще отказать.
4. Положительная кредитная история. Перед тем как дать «добро» на кредит, проверяется история предшествующих займов потенциального клиента, чтобы вовремя отсеять неблагонадежных кандидатов, успевших запятнать свою репутацию невыплаченными вовремя займами.
5. Регистрация предмета покупки в регионе банка. Крайне затруднительно получить ипотечную ссуду на квартиру или иной объект за пределами региона.
6. При подписании договора на ипотеку должны присутствовать все совладельцы продаваемого объекта, супруги и т.д. Это помогает избежать последующих тяжб, мотивированных неинформированностью совладельцев о проводящейся продаже.
7. Трудовой стаж. Большинство банков не доверяет клиентам, часто меняющим место работы. Часто требование состоит в том, чтобы гражданин подтвердил срок работы на одном месте не менее 6 месяцев. Чем дольше работа не менялась, тем лучше.

Таков перечень обязательных требований, но к потенциальному заемщику может быть предъявлен и дополнительный перечень, куда входит:

1. Официально зарегистрированный брак. Когда кредит оформлен на гражданина, состоящего в браке, то семейный бюджет пополняется за счет обоих супругов. Соответственно, платежеспособность семейного заемщика выше.
2. Страхование жизни и здоровья. Этот аргумент является важным не только для получения ссуды, но и для получения более выгодной процентной ставки. Незастрахованному ссудополучателю может быть существенно поднята процентная ставка.
3. Справка об отсутствии судимости. Получить заем бывшему осужденному крайне трудно.

Если обратиться к статистике главных причин отказов в выдаче кредитов, то на первом месте стоит предоставление гражданами недостоверных сведений о себе.  Следует учесть, что всеми доступными средствами ссудодатель будет проверять предоставленные потенциальным клиентом сведения.

Поинтересуйтесь, положен ли вам возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении, прочитав статью: «Возврат процентов по ипотечному кредиту».

Как можно сделать частичное погашение кредита узнаете здесь.

Обнаруженное противоречие — самая веская причина для отказа, в такой ситуации получить долгосрочный кредит уже не выйдет. Не менее строго, чем к подбору своих клиентов, кредитные организации относятся к рассмотрению жилья, приобретаемого по договорам вторичного ипотечного займа.

Перечень требований от одного ссудодателя к другому может существенно разниться, но в целом выглядит примерно так:

1. Ликвидность. Не должно возникать сомнений в том, что данный объект нельзя продать спустя какое-то время, либо его цена останется неизменной ил станет выше. По этой причине на комнату в коммунальной квартире или в общежитии получить «добро» вряд ли удастся.
2. Техническое состояние дома. Если по данным экспертизы износ многоквартирного здания выше 60%, вряд ли такая недвижимость является благонадежной, ведь через 20-30 лет, когда подойдет срок погашения всего займа, дом может быть уже в аварийном состоянии или подлежать сносу, а скорее всего это произойдет намного раньше.
3. Никаких незаконных перепланировок. Квартира должна соответствовать плану БТИ. Если есть незаконная перепланировка, банк договором может обязать клиента узаконить переделки за его счет в ограниченный срок.

Положительные и отрицательные стороны

Ипотечный кредит на вторичное жилье в Сбербанке, точнее его условия и процентная ставка, — это ориентир для остальных банков. Если сравнить со стороны покупателя преимущества и недостатки приобретения именно вторичного жилья перед новостройкой, то первый вариант выглядит более привлекательным.

Из-за следующих причин:

1. В купленную квартиру или дом можно въехать сразу. Если речь идет о действительно ликвидном объекте, то даже ремонта ему не требуется, разве что косметического по желанию новоселов.
2. Возможность торга. На первичном рынке торга как такового нет, поскольку застройщик устанавливает цену и далее всем покупателям ее предлагает. На вторичном рынке цены подвержены сезонным колебаниям, а также могут быть существенно скорректированы необходимостью срочной продажи.
3. Более широкий выбор. Это касается не только типа жилья: квартира, частный дом и т.д. Можно выбирать район, транспортную развязку, обеспеченность инфраструктурными объектами и т.д.
4. На вторичку сейчас немало кредитных организаций предлагают более низкие процентные ставки, чем на новостройки.

Плюсы весомые, но они уравновешиваются недостатками вторичной недвижимости, о которых также стоит подумать:

1. Риск нарваться на мошенников. Вариантов мошеннических схем именно на рынке вторичной недвижимости великое множество, поэтому без опытного юриста совершать подобные сделки крайне рискованно.
2. Ошибки в документах. Велик риск того, что со временем сделка будет опротестована. Не случайно именно для вторичного рынка ипотеки востребованным продуктом является титульное страхование, защищающее имущественные интересы приобретателя. При расторжении сделки в судебном порядке стоимость квартиры будет возмещена покупателю страховой компанией.
3. Велик риск обнаружить в квартире неприятные «сюрпризы», когда привлекательный на первый взгляд объект на самом деле нуждается в дорогостоящем ремонте.

Первичная недвижимость имеет свой набор плюсов и минусов, поэтому только обдуманное решение, сопоставление всех этих моментов позволит не ошибиться в выборе.

Сравнительная таблица предложений банков

Примечательно следующее: ипотечные кредиты на вторичное жилье без первоначального взноса сегодня российскими банками не выдаются.

Таблица. Сравнительный анализ предложений по вторичному ипотечному кредитованию российских банков по состоянию на 01.01.2016 г.

Пакет документов

В случае оформления вторичной ипотеки существует обязательный пакет документов, который потребуется каждому без исключения заемщику, а также дополнительный, состав которого определяется индивидуально.

В обязательный пакет входит:

1. Паспорт, а также другие документы, служащие для подтверждения личности.
2. Мужчинам — военный билет, когда ипотека оформляется без поручителей, а лицу менее 27 лет.
3. Заявление, заполняется на бланке банка.
4. Форма 2-НДФЛ или справка по форме банка.
5. Копия трудовой книжки, где общий стаж не менее 12 месяцев.
6. Пенсионеры предоставляют справку из ПФР.
7. Документы на право собственности на объект, выступающий залогом.

В пакет дополнительных документов могут быть включены различные справки и иные документы, подтверждающие платежеспособность потенциального ссудополучателя, а также ликвидность приобретаемого жилья.

В частности банки чаще всего требуют провести экспертную и юридическую оценку вторичной недвижимости, чтобы принять решение о том, подходит ли данный объект в качестве залога.

Этапы оформления

Главный документ — договор об ипотеке печатается в 1 экземпляре. Его подписывают обе стороны (банк и клиент) и затем документ регистрируется в Росреестре. Недвижимость будет находиться в залоге у банка не от даты подписания договора, а от даты регистрации договора в Росреестре.

Когда в договор кредитования вписывается условие ипотеки, тогда такой договор также регистрируется в Росреестре. В Регистрационную палату передается договор и закладная. Для регистрации могут быть поданы нотариально заверенные копии документов. Закладываемая недвижимость более не будет находиться в полном распоряжении собственника до тех пор, пока не будет погашена вся сумма займа.

На выполнение процедуры регистрации законом отведен срок:

• земельные участки, многоквартирные дома, сооружения, нежилые объекты — 15 дней;
• жилье — 5 дней;
• прочая недвижимость — 1 месяц.

Если заверить ипотечный договор нотариально, то это позволит сократить ожидание регистрации, так как в этом случае срок ограничен 5 днями.

В ст.20 ФЗ №122 в редакции от 29.12.15 г. перечислены основания для отказа в регистрации сделки с недвижимым имуществом, а при наличии объективных причин регистрация может быть приостановлена и отложена на срок не более 1 месяца.

В реестр вносится запись о регистрации залога, в которой содержатся сведения:

• кто является первым держателем залога;
• сведения о предмете ипотеки;
• сумма займа;
• отметка об оформлении закладной.

На всех трех документах — регистрации права собственности, договоре, закладной в Росреестре  будут проставлены отметки о регистрации залога и номере записи в реестре. Когда ссуда погашается, владельцу недвижимости потребуется получить новое свидетельство о праве собственности без обременений.

Запись в реестре погашается в срок до 3 дней на основании:

1. Заявления и закладной с отметкой банка о погашении ссуды.
2. Решения мирового суда о прекращении действия ипотеки.
3. При военной ипотеке — заявление органа исполнительной власти, осуществляющего регулирующие функции накопительно-ипотечной системы.

С погашением записи в реестре залогодателю выдается:

• свидетельство о праве собственности без обременений;
• закладная с проставленными отметками о прекращении обязательств, заверенными печатью и подписью банка.

Резюмируя, можно говорить о том, что вторичная ипотека — это вполне реальная возможность стать владельцем жилья. Преимуществ такая недвижимость имеет немало.

Однако, рисков, сопряженных с приобретением такого жилья немало и банк при выдаче ссуды под залог такой недвижимости постарается максимально защитить свои интересы. Единого рецепта о том, где выгоднее взять кредит на вторичное жилье, не существует.

Если вы хотите взять кредит и у вас есть квартира или дом, то прочтите статью: «Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости».

Кто такой поручитель по кредиту читайте здесь.

Законность страхования при ипотечном кредите. Об этом информация представлена тут.

Консультация опытного юриста поможет понять в каждом случае, насколько рискованной является сделка и насколько предложение банка отвечает реалиям дня сегодняшнего. Ипотечное кредитование без первоначального взноса осталось в прошлом.

Сегодня покупателю необходимо иметь хотя бы 20% от стоимости приобретаемого жилья, чтобы получить в банке привлекательное предложение.

Видео: Рынок жилья в России: ипотека, льготная ипотека или аренда квартиры.