Приобретение земельного участка по ипотечному кредиту

Быстрее всего оформить сделку купли-продажи при наличии у покупателя необходимой суммы наличности.

Но так бывает редко, учитывая величину сумм сделок. Куда чаще продажа совершается с привлечением заемных средств — посредством ипотечного кредитования. Объектом залога для банка по ипотеке на покупку земли выступает сам земельный участок.

Как правильно выбрать себе земельные владения, и на что обратить внимание

Крайне важно при выборе участка, как и любого другого объекта ипотечного кредитования, учесть следующий момент: банку важно представить объект, обладающий хорошей ликвидностью. Дело в том, что банк не захочет оформить в залог то, что продать при утрате клиентом платежеспособности будет нереально.

Чем выше спрос на объект залога, тем быстрее банк при неблагоприятных обстоятельствах сможет его продать, тем охотнее он выдаст ссуду на покупку.

Понятие ликвидности участка складывается из многих факторов, помимо его цены.

В целом земля, по сравнению с квартирами, домами, считается объектом с плохой ликвидностью, поэтому ряд банков не выдает кредиты под залог земли на сумму более 50% от ее оценочной стоимости.

На эти факторы важно обратить внимание покупателю до того, как остановить свой выбор на конкретном участке, и представить его документы на рассмотрение банку:

1. Соответствие категории земли ее предполагаемому назначению. Построить дом, дачу можно лишь на территориях населенных пунктов  или на сельскохозяйственных землях. Каждый участок имеет разрешенное землепользование:
   • огород;
   • сад;
   • дача;
   • сельскохозяйственное производство;
   • владение крестьянско-фермерского хозяйства;
   • под строительство частного дома;
   • для малоэтажного строительства;
   • для ведения собственного подсобного хозяйства.

   То есть, говоря банку: «я хочу купить участок N для строительства двухэтажного коттеджа», а по документам эта конкретная земля имеет разрешенное использование только под огород, вполне очевиден отрицательный ответ кредитной организации.

2. Площадь и форма участка. Для строительства дома идеальное соотношение площади под строением к общей площади подворья — 1:10, но если сад и огород хозяину не нужны, тогда от этого правила можно отступить. Форма для застройки может быть прямоугольной, квадратной, Г-образной и т.д.Идеальная — квадратная, так как на таком участке легко проводить любые работы, прямоугольная тоже хороша. Представив на рассмотрение участок соответствующий необходимому минимуму, но при этом нестандартной формы, исключающей его использование для строительства, получить одобрение будет крайне трудно.
3. Наличие подъезда. Если рядом с участком нет дорог, у банка возникнут сомнения — насколько реально осуществить подвоз стройматериалов и осуществить строительство. Это обстоятельство обязательно выяснится в процессе проведения оценки участка, поэтому скрывать эту информацию бессмысленно.
4. Имеется ли необходимое количество инфраструктурных объектов поблизости в соответствии с целями приобретения земли (школы, детские сады, ЛПУ, магазины и т.д.).
5. Есть ли возможность подключиться к коммуникациям (свет, газ, вода, канализация).

Зачастую банки одобряют ипотеку на землю только тогда, когда сделка совершается при посредничестве аккредитованного агентства недвижимости. Это делается в целях обезопасить кредитную организацию от большинства рисков.

Такое агентство уже знает все требования банка и предлагает клиентам участки, соответствующие конкретному перечню условий.

Особенности заключения договора

Займ на землю банки выдают только на условиях оформления этого участка в залог, что сильно отличается от покупки жилья в кредит. Причем для получения твердой гарантии ликвидности участка в перечне требований может быть указано представление в составе подаваемого пакета документов его оценки независимой экспертизы. Так банк получает гарантию адекватной оценки объекта залога.

Среди важных особенностей кредитного договора на выдачу ссуды под залог земли, можно перечислить:

• если в договоре не оговорены особые условия, то заемщик имеет право строить на участке, находящемся в залоге по ипотеке, все, что ему заблагорассудится, но распоряжаться новыми объектами недвижимости он будет не вправе, поскольку все они будут так же как и земля, до погашения займа находиться в залоге у ссудодателя;
• независимо от желания заемщика, все постройки на участке, заложенном по ипотеке, также получают обременение, то есть нельзя заложить землю, а находящиеся на ней объекты освободить от залога. При невозврате кредита судьба построек будет решаться в судебном порядке;
• банк принимает в залог по ипотеке только земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства дачи, либо строительства индивидуального жилого дома;
• нельзя заложить банку лишь часть участка, только весь его целиком. Если земля находится в долевой собственности, на оформление ее в залог потребуются письменно оформленные согласия всех остальных долевых собственников;
• нельзя оформить ипотеку на покупку земли. Можно оформить ипотеку, заложив землю, находящуюся в собственности, либо иную недвижимость. Если нужно купить землю, чтобы построить дом, то оформляется ипотека на строительство, а залогом выступает иное имущество, например, имеющаяся в собственности квартира.

Можно даже не пытаться получить ипотечный займ на участки земли:

• заложенные другому банку или находящиеся в аренде;
• относящиеся к запрещенным категориям (перечислены в ст. 27 ЗК РФ);
• заповедники и охраняемые территории;
• в документах имеются ошибки.

Как и любой договор ипотеки, договор с залогом земельного участка оформляется письменно и заверяется нотариально. После этого его регистрируют в юстиции. Обязательным приложением к договору является план участка, где отмечены его границы.

Между банком и заемщиком оформляется соглашение, где указываются сведения:

1. Предмет кредитования (например, строительство).
2. Залог (участок) с его адресом, целевым назначением и кадастровым номером.
3. Оценка залога.
4. Срок возврата займа.

Принадлежать участок, выступающий залогом, может не только физическому, но и юридическому лицу.

Однако, банк не даст ипотеку иному лицу, кроме как владельцу участка. При кредитовании для строительства дома ссудодатель вправе знать:

1. Каковы этапы будущего строительства.
2. Когда планируется завершение работ.
3. Во сколько обойдется каждый этап.

При этом представители банка вправе интересоваться ходом строительства, целевым расходованием заемных средств. Это означает, что в любой момент нужно быть готовым представить договора с подрядчиками, оплаченные счета на закупку стройматериалов и т.д.

Условия ипотеки в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости оговорены в статье: «Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости».

Почему Сбербанк отказал в кредите зарплатному клиенту читайте здесь.

Представитель банка может приехать на стройплощадку, чтобы своими глазами убедиться в том, что строительство на самом деле ведется, и именно так, как отчитывается заемщик.

Каким условиям должен соответствовать земельный участок

Банк, в который обратится гражданин, чтобы оформить ипотечный займ под залог земельного участка, самое пристальное внимание обратит на все особенности и характеристики этой земли.

А именно:

• больше доверия вызывают участки, находящиеся в городе, либо ином населенном пункте, поскольку рядом обязательно имеется вся необходимая инфраструктура;
• в идеале участок должен иметь разрешение на индивидуальное строительство жилого дома;
• не стоит предлагать в качестве залога участки дальше, чем за 100 км от банка, поскольку крайне сложно организовать выезд специалистов банка для осмотра предмета залога. Чем дальше будет участок от банка, тем выше банк потребует проценты по ссуде;
• банк обязательно назовет минимум, меньше которого участки в залог по ипотеке не принимаются (обычно — 6 соток);
• заявитель должен представить все надлежащим образом оформленные документы на данный участок, в том числе справку об отсутствии обременений;
• не рассматриваются участки, границы которых не установлены (нет межевого плана), а также не имеющие собственника (бесхозные).

Получить ипотеку можно и на земли сельскохозяйственного назначения, но этот вид кредитования актуален только для юридических лиц, поскольку при этом потребуется провести независимую оценку коммерческой эффективности использования данного участка. Ссудодателю будет важно получить документальные доказательства урожайности земель, качества почв.

Требования к заемщику

Чтобы получить заем под залог земли, необходимо выполнить все те условия, которые банки предъявляют к данной категории заемщиков, а именно:

• предъявить паспорт гражданина РФ;
• быть в возрасте старше 20 лет, но младше 55 лет (женщины) или 60 лет (мужчины);
• иметь регистрацию в том же населенном пункте, что и отделение банка;
• быть официально трудоустроенным, что подтверждается записью в трудовой книжке и справкой по форме 2-НДФЛ;
• получать ежемесячно доход в размере, достаточном, чтобы безболезненно погашать кредит;
• обладать положительной кредитной историей.

Каждый из этих пунктов подтверждается соответствующим документом, прилагаемым к заявлению, подаваемому в банк. Все сведения обязательно проверяются, после чего кредитная организация выносит решение — достоин соискатель доверия или нет. Ошибки в документах или обман трактуются не в пользу заявителя.

Какие банки дают кредит

На ваше рассмотрение — несколько вариантов предложений банков.

Таблица. Условия предоставления займов под залог земли в российских банках по состоянию на 01.07.2016 г.

Пакет документов

Когда предварительная заявка на получение ссуды банком рассмотрена, изучены документы на землю и представленные потенциальным ссудополучателем бумаги, вынесено положительное решение, остается лишь подать документы для заключения договора.

В обязательный пакет входят:

• регистрационное свидетельство прав на землю;
• договор купли-продажи или иной документ в обоснование прав на участок;
• кадастровый план;
• разрешение органов опеки, если в числе совладельцев участка есть несовершеннолетний гражданин;
• согласие второго супруга, заверенное нотариально, если участок в совместной собственности супругов;
• акт приема-передачи земельного участка;
• отчет независимого эксперта о ценности земли, состоящего в организации, являющейся членом СРО;
• справка БТИ об отсутствии на участке каких-либо построек.

Процедура оформления

Резюмируя вышесказанное, первыми этапами оформления ипотеки под залог земли являются:

1. Изучение заявления потенциального заемщика, сведений о предмете залога. После этого при положительном результате банк переходит ко второму этапу. Но возможно, что будет принято отрицательное решение, и тогда второго этапа просто не последует.
2. Оценка земли. Проводится всестороннее рассмотрение участка, его потенциальное использование, изучается ликвидность. В расчет также принимается, сколько расходов понесет владелец в ближайшее время на оплату налогов и страховок, а также на обеспечение целевого использования этой земли. Исходя из анализа полученных данных, банк принимает решение: давать или нет ипотеку, и если давать, то под какой процент годовых и в какой сумме. Сумма обычно рассчитывается как процент от оценочной стоимости предмета залога, в среднем она не превышает 85%.
3. Заключение договора.

Сама по себе процедура получения потенциальным заемщиком ипотечной ссуды под залог земли — достаточно трудоемкий и длительный по времени процесс. Больше всего времени уходит на проведение оценки участка. Если же сам участок находится далеко, то количество времени против обычного может удвоиться.

Много времени ссудодатель тратит на то, что проверить все документы, представленные заявителем. Случается, что процесс сильно затягивается из-за выявленных ошибок в бумагах, тогда заявителю приходится исправлять неправильно оформленный документ, процесс возобновляется после представления верной бумаги. В среднем на рассмотрение отдельно взятой заявки уходит около 3 месяцев.

Каковы права и обязанности поручителя по кредиту расскажет статья: «Ответственность поручителя по кредиту».

Об ипотеке под материнский капитал в Россельхозбанке читайте здесь.

Кому положен ипотечный кредит с государственной поддержкой по ставке 12 узнаете из этой публикации.

Страховка ответственности заемщика за невозврат кредита  — одно из частых условий предоставления ссуды. Эти расходы заемщику придется учесть при расчете общих накладных расходов на кредит. Поскольку земля уже выступает залогом возврата ссуды, страховка многим заемщикам видится лишним расходом, но банки считают иначе.

Поэтому отказ клиента страховать риски приведет либо к отказу в предоставлении ссуды, либо к повышению процентной ставки. Право банка включать пункт о страховании в условия договора ипотеки определен ст. 929 ГК РФ.

«За» и «против» в приобретении участка таким способом

Сравнивать положительные и отрицательные стороны покупки земли в ипотеку можно с разных точек зрения. Строить дом всегда дешевле, чем покупать готовый, да и сам дом при индивидуальном строительстве больше отвечает пожеланиям, вкусам, предпочтениям хозяина. Отсюда стоимость ипотеки кажется более доступной, чем простая покупка недвижимости.

Если цель покупки земли именно индивидуальное строительство, то главными аргументами «за» будут:

• доступная стоимость жилья;
• использование индивидуального проекта;
• возможность получить собственный дом намного быстрее, чем просто копить на покупку.

Недостатки тоже имеются, и о них стоит хорошо подумать:

• необходимость ежемесячно год за годом платить по кредиту без задержек, что особенно трудно, учитывая постоянные расходы на строительство;
• переплата по ипотеке составит около 18%, что немало по сравнению с себестоимостью строительства;
• при утрате дохода до момента погашения ссуды, можно потерять и участок, и недостроенный или даже достроенный дом.

Подводя итоги вышесказанному, следует признать: ипотека на приобретение земли — это вполне реальная затея, при условии, что заемщик может документами подтвердить банку ликвидность участка, свои серьезные намерения, платежеспособность.

Эти условия главные, а последние тенденции на рынке ипотечного кредитования в России позволяют получить  такой кредит по рекордно низким ставкам в тех банках, которые готовы дать заем под залог земли.

Видео: Как купить земельный участок или дом.