Оформление квартиры от застройщика в кредит

В виду активного роста предложений от различных строительных компаний, рынок строящегося жилья составляет достаточно большой состав конкурентов в России.

Банки потому и выдают кредиты под получение квартиры от застройщика только тем клиентам, которые предъявляют документы от престижной и надежной строительной организации. Эти параметры банком измеряются по времени существования на рынке застройщика, его уровня федерального значения и масштабов.

Что такое ипотека от застройщика

Еще такие услуги могут называться «рассрочкой под застройку» или «квартиры от застройщика в рассрочку». Термины и названия программ встречаются разные, но все они указывают на одну и ту же суть – квартира покупается по выдвинутым условиям застройщика в совокупности с условиями банка, который готов выдать деньги взаймы.

Кредиты на покупку квартир от застройщика – это оформление договора долгосрочного кредита, который позволяет оплатить стоимость квартиры в строящемся многоэтажном доме согласно с условиями застройщика. При этом у заемщика не будет возможности сразу въехать и жить в квартиру, ему придется подождать, пока построят дом.

По готовности объекта квартира подлежит обязательному страхованию, согласно закону «Об ипотеке», ст.31 правового положения №102-ФЗ от 16.07.98г., бывшего в редакции последний раз 23.06.16г.

На какие особенности стоит обратить внимание

Кроме высокой конкуренции между строительными компаниями, банки также обращают внимание на стабильность и количество сданных готовых объектов застройщиками. Модель работы с потребителями кредитов у финансовых организаций такова, что недвижимость, идущая по ипотеке, всегда закладывается как обеспечение по договору.

Но при этом недвижимость должна уже существовать. А несуществующие, только строящиеся объекты, очень сложно идентифицировать как залоговое имущество, точнее, это сделать невозможно.

Банкам приходится выжидать, пока построят дом, где располагается квартира, затем поставить ее на страхование.

Бывают еще случаи задержки, заморозки строительства, что совсем никак не является выгодой для банков. Поэтому финансисты по таким займовым соглашениям так часто любят выставлять довольно высокие проценты и требовать дополнительное обеспечение в усиленном режиме.

Второстепенным средством обеспечить максимальными гарантиями ипотечную ссуду под строящееся жилье является поручительство. Только при этом гарантом стабильной платежеспособности будет выступать уже не один созаемщик, а 2 или 3 человека.

При составлении договора очень важно:

• присмотреться к обязанностям, какие выдвигаются по отношению к клиенту по срокам внесения платежей;
• осведомиться о  наказаниях при вероятных просрочках;
• в документе обязательно должна быть также прописана возможность погасить ипотеку досрочно без каких-либо штрафов, если клиент за 2 недели смог письменно уведомить банк о своих намерениях;
• в соглашении должны прописываться размеры комиссий, ведь клиент обязан знать, за что он должен будет дополнительно платить банку. Потому что при предварительных расчетах показывают одну сумму по ипотеке, а на деле всегда выходит несколько больше за счет комиссионных за оформление договора и прочего.

Варианты оформления ипотеки от застройщика

Для оформления ипотечного займа под продажу квартир от застройщика применяют типовые договоры. Особенности форм таких документов отражены в правовых актах на законодательном уровне.

Содержание таких соглашений соответствует принципам и правилам, прописанным в законодательном акте №214-ФЗ от 30.12.04г., в ч.2 ст.1, являющимся действующим и на 2023 год.

В этом законе говорится, что заключать соглашение на продажу в кредит квартиры в строящемся многоквартирном доме допустимо со следующими видами организаций:

• ДДУ – договор на участие в долевом строительстве дома, где находится квартира;
• ЖСК – жилищно-строительный кооператив, с которым банк заключает соглашение после подачи заявления от клиента на приобретение квартиры в строящемся доме;
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив – практически обозначает те же функции, что и в случае с ЖСК.

При ДДУ рассрочка всегда будет предоставляться с большими суммами первого взноса и платежами, которые требуется вносить каждый месяц. Во втором и третьем случаях есть шансы оформить соглашение по выгодным стоимостным условиям. Однако при этом, как правило, «страдают» сроки – нужно будет ипотеку оплачивать дольше по времени.

Кроме этого оформление подобного рода ссуды может происходить также и по следующим сценариям:

1. Долгосрочный ипотечный заем.
2. Краткосрочный заем по ипотеке при строящемся жилье.
3. Ипотека с полным ограничением действий, распоряжений клиентом квартирой – нельзя сдавать в аренду и совершать прочие сделки.
4. Ипотека с частичным наложением ограничением – нельзя продать, обменять, подарить, но можно сдавать в аренду.

Есть целый ряд возможностей для клиентов, которым дается возможность использовать ссуду по льготным ставкам и срокам. Но для этого клиенту требуется предварительно оформить субсидию, материальную помощь по государственной программе.

Тогда договор с банком заемщик уже будет заключать с учетом льгот, сопровождающих кредит программ дополнительного финансирования.

К таким ипотекам относятся следующие варианты, которые сейчас активно внедряются в практику:

1. Ипотека без первого взноса. В этом случае нужны несколько поручителей и дополнительный залог.
2. Займ для ипотечной ссуды под материнский капитал (ст.9, 10 правового акта №256-ФЗ от 29.12.06г., действующего на 2023 год).
3. Оформление займового соглашения военнослужащего гражданина (гражданки) с банком для покупки квартиры у застройщика (ч.1 ст.15 законодательного положения №76-ФЗ от 27.05.98г., измененного 03.07.16г.).
4. Оформление акционной ипотеки по сниженным ставкам, размеру авансового платежа, выгодным срокам пользования, которые предоставляет застройщик в свои акционные периоды.

При нескольких созаемщиках, которые подтвердят высокий уровень своего дохода, банк готов снизить объем первоначального обязательного платежа. А если еще, вдобавок, клиент готов предоставить в качестве залогового имущества машину или иное ликвидное ценное имущество, тогда и вовсе первый взнос он может не платить.

Суммами материнского каптала и субсидий для военнообязанных лиц можно погашать проценты либо первоначальный взнос по ипотеке. Материнский капитал выдают тем, кто родил второго, третьего и последующего ребенка и оформляется эта поддержка семей специальным сертификатом через Пенсионный Фонд.

Документ выписывается на фамилию одного родителя (матери ребенка, либо отца) и подается в банк вместе со справкой из ПФР об остатках на счету сертифицированного капитала.

На основании правил пользования субсидией, что указаны в Приказе МО РФ №510 от 21.07.14г., действующего и сегодня, получить государственную субсидию могут военнослужащие, которые по различным параметрам подходят под стандарты, прописанные в ст.15 законодательного положения №76-ФЗ от 27.05.98г..

Это прапорщики, офицеры, которые не только имеют соответствующую категорию, но также удовлетворяют следующим требованиям:

1. Работают на контрактной основе с даты, которая приходится на период до 01.01.98г. (к курсантам это не относится).
2. Подтвердили, что их семьи в действительности нуждаются в жилье.
3. Вышедшие на пенсию по возрасту или уволенные по состоянию здоровья.
4. Служащие с 20-летним стажем, которые все время проживали в служебном жилье.
5. Уволенные по разным причинам лица (в том числе и по сокращению), которые ранее успели отслужить более 10 лет, и которые проживали на правах служебного жилья.

Чтобы доказать необходимость в предоставлении льготы военнослужащий должен предъявить заключение-справку от жилищного совета.

В этом документе должны быть отражены все условия проживания, площади и прочее, касающееся жилищных условий. Те военные, которые были уволены по состоянию здоровья, должны отслужить не менее 10 лет на службе.

Военный должен в банк предъявить сертификат (его еще называют свидетельством) о предоставлении госсубсидии. Помощью воспользоваться можно только один раз, в безналичном эквиваленте, путем перечисления из государственного бюджета определенной суммы на счет кредитора.

Порядок заключения договора

Без оформления надлежащего договора сделка будет юридически считаться недействительной. Это сопряжено с определенным риском – при невыполнении тех или иных обязательств сторон, спрос с нарушителей будет минимальным, а через суд взыскивать деньги с клиента – дело весьма хлопотное и затратное для банка.

Заключение договора позволяет не только определить обязанности сторон, но также еще и зафиксировать приемлемые условия погашения ипотеки, ее стоимость, сроки пользования ссудой и прочие ключевые моменты.

Необходимо пройти следующие этапы оформления сделки:

1. Обращение потенциального заемщика в первую очередь к застройщику.
2. Обговариваются все детали и условия будущей сделки.
3. Застройщик заявляет о желании клиента банку-партнеру.
4. Если модель партнерства не практикуется у застройщика, тогда строительная компания заключает договор (например, ДДУ) с клиентом.
5. Банк приглашает клиента на собеседование и рассмотрение документов.
6. Банк дает одобрение (или отказ).
7. При положительном ответе банка, заключается договор с клиентом.
8. Страхование квартиры в уже построенном доме – обязательно.

Учитывайте следующие детали в процессе оформления:

1. Перед обращением в банк предварительно должен быть заключен договор заемщика с застройщиком.
2. С договором ДДУ, если заключался такой вид соглашения, прошедшим регистрацию в государственном Реестре, клиент идет в банк самостоятельно.
3. Весь график платежей, что прилагается к соглашению, должен указывать четкие суммы, которые требуется выплатить в конкретные даты.
4. График платежей необходимо удостоверять подписями сторон кредитного соглашения и печатями (застройщика и банка).

Необходимые документы для сделки

Сразу следует сказать, что пакет документов, который требуется принести как приложение к заявлению по данной ипотеке, будет отличаться от пакета бумаг, который бы от вас требовался при покупке в кредит готового жилья. Это связано и с правоустанавливающими документами на недвижимость, которых у продавца квартир попросту пока еще нет, потому как жилье еще пока находится на стадии строительства.

Документы для оформления кредита под приобретение квартиры через строительную компанию необходимо готовить следующим пакетом:

1. Электронная заявка-анкета либо заявление, заполненное от руки на бумажном носителе.
2. Гражданский паспорт заемщика.
3. Трудовая книжка заемщика.
4. Подтверждение дохода клиента – справка по форме № 2-НДФЛ либо банковскому варианту.

Анкета в электронном варианте может заполняться в интернете, на сайте банка, предлагающего подобные услуги. В бумажном варианте такое заявление можно взять в офисе банка. Такое заявление (или заявку-анкету) чаще всего должны заполнять консультанты самих застройщиков.

Трудовую книжку, точнее – ее копию, обязательно нужно отдать на заверение работодателю. На всех страницах должны быть проставлены подписи уполномоченных лиц и печати. Пакет бумаг поручительства или залога предоставляется отдельно.

Какие российские банки дают ипотечные кредиты

Картина рынка недвижимости на сегодня показывается довольно перспективной для большинства граждан. Многие застройщики после спада спроса на строящееся жилье в 2013-2014 годах предприняли ряд предупредительных мер, чтобы продвигать свой бизнес.

Они стали предлагать по сниженным ставкам покупку квартир в уже готовом новострое или еще строящемся многоквартирном доме. Стали заключать партнерские договора с крупнейшими банками. В итоге на сегодня уже Сбербанк выставляет 11,9%, АИЖК – 10,75% по ипотечному договору такого типа, а другие финансовые организации придерживаются 12% годовых.

 Могут ли отобрать квартиру за неуплату кредита расскажет статья: «Могут ли отобрать квартиру за неуплату кредита».

Какой кредит дают с просрочкой читайте здесь.

Тем не менее, можно встретить и такие программы, по которым возможны процентные ставки годовых в среднем – 10,5%.  Конечно же, ставки могут быть значительно уменьшены, а сроки пользования ссудой и суммы – увеличены, если к программе еще подключить дополнительное финансирование в виде господдержки, поручительства или дополнительного залогового имущества.

Некоторые предложения банков в России по покупке квартиры в строящемся доме мы готовы представить в отдельной таблице. Для более детального рассмотрения вопроса возьмем за основу случай оформления квартиры в строящемся доме в Москве стоимостью от застройщика 5,2 млн. рублей. В таблице будет показаны варианты такой покупки через разные банки.

Таблица. Банки России, готовые предложить взять в ипотеку квартиру через застройщика.

Продолжение таблицы. Банки России, готовые предложить взять в ипотеку квартиру через застройщика.

риски потенциального покупателя

К рискам, с которыми потенциальный клиент банка и застройщика может столкнуться, следует отнести те, что чаще всего связаны с денежным вопросом. Также могут обозначиться некоторые недочеты в условиях договора, которые изначально казались привлекательными, а на практике показали свои минусы.

Это и плавающие процентные ставки (чего нельзя допускать при заключении договора), и высокий процент взноса по страховке за квартиру, и навязывание банком страховки по рискам невыплаты займа. Но уже после заключения договора обнаруживаются и другие сомнительные моменты.

В целом же можно их выделить в следующие риски:

1. Задержки в выплате по ипотеке, которые банку будут окупаться за счет компенсаций – штрафов, пеней, неустоек.
2. Полная утрата покупаемой недвижимости, идущей как залоговое имущество по ипотечному соглашению, если клиентом был превышен лимит задолженности.
3. Изменение стоимости квартиры, которое возможно только лишь при смене застройщика.
4. При смене застройщика договор может быть расторгнут в одностороннем порядке новой строительной компанией.
5. Несоответствие построенного жилья проектной документации.

При полном банкротстве строительной компании все сделки передаются новому владельцу, новому застройщику. А новая компания уже будет вправе изменить цены, ставки по ипотеке. Поэтому в этих случаях есть риск для клиента столкнуться с удорожанием ссуды, что приведет к большему долговому обременению по ежемесячным платежам.

При таких обстоятельствах заемщик будет иметь право расторгнуть договор или поставить его на рефинансирование, чтобы пересчитать сумму ежемесячных платежей. Расторжение договора не всегда может привести к полному финансовому возмещению убытков, понесенных клиентом. Причем процедура эта всегда начинается с судебной инстанции.

Встречающееся мошенничество от застройщиков

Если вы пропустите мимо своего внимания все вышеперечисленные моменты при оформлении сделки, тогда вы рискуете столкнуться с повышением цены объекта договора. Обычно стоимость недвижимости посреди срока действия договора повышает застройщик, а не банк.

Но такое встречается лишь тогда, когда график не содержит четких сумм по каждому месяцу и должным образом не завизирован. Поэтому, чтобы избежать подобных явлений, не только сам договор, но и платежи должны быть скреплены подписями и печатью.

Можно также отметить еще несколько случаев, когда застройщики начинают строить свои отношения с клиентом на обмане:

1. Постройка квартиры с отклонениями от проектно-сметной документации, что может быть обнаружено клиентом невооруженным глазом.
2. Нарушения при заключении договора (например, не везде проставлять подписи и печати), что может привести к отказу, выдать клиенту свидетельство о праве собственности квартиры после полного погашения ссуды.
3. Применение аферистских механизмов – например, сбор денежных средств с дольщиков, а затем объявление компании банкротом.
4. Привлечение застройщиком множества посредников к проекту, между которыми есть большой риск различных денежных споров, и которые неизбежно отразятся на клиентах.

Каждый потенциальный заемщик должен для себя уяснить – лучше всего иметь дело с застройщиками напрямую, без каких-либо посредников (кроме банка, конечно же).

При несоответствии каких-либо жилищных условий или стандартов с проектом многоквартирного дома застройщик обязан уладить ситуацию следующим образом:

• уменьшить стоимость квартиры с изданием дополнительного соглашения к договору по всем изменениям;
• устранить все недостатки, которые замечены клиентом;
• оплатить компенсацию клиенту.

Такие меры прописываются в ч.2 ст.7 и ч.7 ст.19 законодательного положения №214-ФЗ от 30.12.14г.. В этих нормативах указываются меры, которые следует предпринять, если качественно построенный дом и квартира не соответствуют тем стандартам, что указаны в проектной документации проекта, градостроительным типовым положениям и техническим регламентам, принятым на государственном уровне.

Преимущества и недостатки ипотеки

Долгосрочность проекта по ипотеке квартиры в строящемся доме предполагает, что вы будете продолжать оплачивать кредит до конца срока действий соглашения, несмотря на то, построен уже дом или нет. Даже если вы въехали уже в квартиру и можете там проживать, вы должны будете продолжать платить по ипотеке.

В этом есть свое преимущество – сроки не сжаты до такой степени, чтобы заём полностью был погашен в день сдачи строительного объекта. А ведь здесь остро стоит зачастую вопрос о том, как быстро и правильно погасить кредит без накруток пеней, неустоек, комиссий и прочего. Плюс в том, что размеры ежемесячных платежей будут равномерно распределены.

В целом можно выделить следующие положительные стороны ипотеки на квартиру в строящемся доме:

1. За счет длительности сроков пользования ипотекой проценты по такому виду кредитования ниже, чем, если бы вы взяли потребительский заем.
2. Приобретение квартиры у застройщика обойдется дешевле, чем покупка на рынке «вторичного жилья».
3. Как только дом будет готов, и жильцы могут въезжать, заемщик будет иметь права распоряжения квартирой любым способом кроме ее продажи и переоформления в чью-то собственность.
4. Доход от квартиры. Можно сдавать квартиру в аренду, ведь ее плата может расти со временем, а по ипотеке все суммы фиксированы.
5. Не стоит расстраиваться, что вы отдадите денег больше, чем возьмете в долг. С годами ваша квартира в новостройке все равно станет по цене дороже благодаря удорожаниям, инфляции.

Вообще тенденции роста цен на недвижимость в России наблюдаются уже в течение нескольких лет. А если учесть все скачки то по данным статистики за последние 13 лет цены на любую недвижимость постепенно только росли, но не уменьшались.

Для клиента просматриваются следующие минусы покупки квартиры в ипотеку под условия застройщика:

1. Невозможность проживания в еще неготовой квартире недостроенного дома.
2. Пока многоквартирный дом не будет достроен, сделать перепланировку или ремонт в квартире нельзя.
3. Прописать в несуществующей квартире клиент никого не сможет до тех пор, пока объект не будет зарегистрирован как жилой фонд.
4. Сдавать в аренду квартиру в строящемся доме не представляется возможным.

Дороговизна квартир вторичного рынка недвижимости обусловлена недоверием граждан к застройщикам, а также понятным стремлением заемщиков въехать в ипотечную квартиру сразу. Вот почему квартиры по цене застройщика клиенту банка обойдутся дешевле, чем покупка уже готовой, да еще и в старой «хрущевке».

Стоит также отметить, что вторичное жилье имеет ряд своих недостатков:

• проблемы с родственниками, которых незаконным способом выписали из квартиры;
• замена труб старой сантехники;
• прочие издержки, которые лягут на плечи новых жильцов.

Оформление квартиры в ипотеку под условия застройщика – это может быть выгодным делом для тех заемщиков, которые имеют дополнительное финансирование из госбюджета. Менее выгодным, но все, же привлекательным, такой заем может оказаться для граждан, не имеющих господдержки, но готовых не спешить с въездом в квартиру.

Кого интересует ипотека в Сбербанке по двум документам и ее условия, то об этом расскажет статья: «Условия ипотеки по двум документам в Сбербанке».

Что такое налоговый вычет за ипотечный кредит читайте здесь.

Как оформить ипотечный кредит на строительство частного дома объясняется тут.

Все детали заключения договора с застройщиком следует очень тщательно изучать, прежде чем его подписывать. Специалисты также рекомендуют не связываться с теми застройщиками, что действуют через посредников.

Видео: Застройщики предлагают новые рассрочки.