Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру даже с помощью оформления кредита.
Для таких граждан банковские организации предлагают особую форму покупки жилья – ипотека на комнату в общежитии или коммунальной квартире. Но как показывает практика, такие финансовые отношения оформляются не только с теми, кто планирует жить в ней, но и с теми, кто собирается сдавать ее в аренду. Но такие процессы имеют свои тонкости, которые мы попробуем вам поведать.
В чем отличия от покупки обычной квартиры
На сегодняшний день Законы РФ не оперируют таким понятием, как коммунальная квартира. Но если в городах есть такого рода жилые площади, то такое название жилплощади регламентируется региональными нормативными актами, например, целевыми программами.
Согласно с ними, многокомнатную квартиру (не менее 5 жилых комнат), что по разным договорным обязательствам числится за разными людьми, которые не состоят в родственных связях, называют коммунальным жильем.
Коммунальная квартира имеет и свои особенные характеристики:
- каждая комната имеет разные лицевые счета на оплату коммунальных платежей;
- в каждой комнате проживают разные семьи, которые не состоят между собой в родственных связях;
- у каждого жильца есть отдельная комната, которая оформлена как его собственность или в качестве соцнайма, а также право на пользование общественными местами (в качестве долевой собственности или соцнайма);
- приобретение комнаты проходит по отдельному правовому основанию, независимо от других жильцов, арендным отношениям или договорным.
Если вы все-таки решились оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, то необходимо учесть тот факт, что площадь имеет несколько владельцев, и они не всегда находятся в родственных и хороших отношениях. Некоторые из них могут уже давно не проживать на своей территории.
А для оформления покупки даже на условиях ипотеки, необходимо собрать письменные отказы от соседей об их нежелании приобрести соседние квадратные метры. Но это проблемы, с которыми сталкиваются те, кто желает продать комнату в коммунальной квартире.
(нажмите для увеличения)
Но и тем, кто планирует покупать такого рода квадратные метры, придется встретиться с рядом проблем. Несмотря на то, что коммунальная комната стоит намного меньше, далеко не у всех есть возможность приобрести ее за собственные денежные средства. Поэтому постает вопрос покупки с помощью заемных банковских средств.
Условия, которые выдвигают банки или кредитные организации, не всегда можно назвать удобными и простыми для потенциального заемщика.
Сразу отметим, что далеко не все банковские организации готовы предоставить ипотеку на приобретение комнаты в общежитии или коммуналке. Это связано с особенностями оформления таких договорных отношений между финансовыми организациями и потенциальным заемщиком на покупку комнаты в коммуналке.
Само по себе ипотечное кредитование подразумевает от клиента внесение залогового имущества. Они гарантируют, что финансовые вложения, которые производит банк или финансовая организация, будут ей возвращены. Зачастую в роли залога выступает покупаемая недвижимость.
При покупке коммунальных метров, в случае невозврата денежных средств, забрать банку квадратные метры будет не так уж просто.
Так как квартира по своей сути не является отдельным жилищным объектом и зачастую принадлежит третьим лицам. А соседи имеют преимущественное право покупки (опираясь на ст. 255 ГК РФ «Обращение взыскания на долю в общем имуществе»).
Кроме того, именно долевики и совладельцы всегда имеют преимущество на выкуп или продажу соседней жилплощади. Поэтому перед банками нет возможности продать залоговое имущество по большей стоимости, чтобы вернуть свои вложенные средства по ипотеке.
Банки требуют в залог другое (согласно ст. 6 ФЗ № 102 «»Об обеспечении единства измерений»»), имеющееся в распоряжении заемщика жилище, а оно есть далеко не у всех.
Людям, которые все же решились приобрести квадратные метры в общежитии или коммунальной квартире, необходимо подготовится к длительным поискам банковских учреждений, которые занимаются именно такой ипотекой.
В основном это небольшие банковские учреждения, которые таким способом пытаются привлечь внимание новых клиентов. Крупные банки очень редко выступают в роли кредитора при покупке части коммунального жилья, так как считают этот товар неликвидным товаром на рынке.
Минус в такой ипотеке: недостаточно выгодные условия.
Если сравнивать, то что предлагают банки на покупку квартиры и коммунального жилья, то разница весьма ощутима и в процентных ставках, и в условиях предоставления услуг банковской организации. Поэтому следует задуматься, что будет выгоднее – ипотека или потребительский кредит.
Кто имеет приоритет в выкупе комнаты в коммуналке
Комната в коммунальной квартире должна быть приватизирована, только в этом случае она подлежит к продаже. Но кроме этого, сложности при оформлении могут возникнуть еще и с другой стороны.
Дело в том, что преимущественное право покупки квадратных метров имеют те, кто является собственниками рядом находящихся комнат (согласно ст. 42 ЖК РФ «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире»).
При этом отказ должен быть только в письменном виде. Поэтому для оформления необходимо соблюсти и эту процедуру. Это означает, что продавец перед оформлением продажи коммунальной комнаты должен предложить ее всем своим соседям как потенциальным покупателям.
Соседи могут пойти только тремя путями:
- высказать о своем согласии на покупку;
- отказаться от предлагаемой жилплощади;
- не дать никакого ответа.
Согласно законодательству Российской Федерации, если соседями не дается письменный ответ о решении приобрести недвижимость, то это дает право совершить сделку купли-продажи с третьим лицом. Даже если ими не дан ответ в течение 1 календарного месяца, то такое поведение рассматривается как отказ, и можно смело начинать оформление.
Чтобы доказать, что сосед по жилплощади получил предложение о покупке, рекомендуют отправлять его рекомендательным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения в конверт. Трудности могут возникнуть и по причине долгого отсутствия хозяина соседской квартиры, например, когда он сдает ее в аренду.
Что такое нецелевой ипотечный кредит просветит вас статья: «Нецелевое ипотечное кредитование».
Обязательно ли страхование жизни заемщика ипотечного кредита читайте здесь.
Не всегда фактические адреса, указанные в документах покупки или приватизации, соответствуют фактическому проживанию гражданина. Поэтому эта часть процедуры может быть затянута на неопределенное время.
К тому же, отношения между соседями не всегда идеальны. Это нередко может вызвать специальное затягивание продажи комнаты с надеждами сбить стоимость, по которой предлагают приобрести квадратные метры.
Какие требования обычно выдвигает кредитор к комнате и заемщику
Уже говорилось, что не многие банки идут на ипотечное кредитование такого вида жилья. При этом если такие финансовые услуги предоставляются, то условия получения достаточно высокие.
Они выдвигаются не только к процентным ставкам и срокам погашения, но и к определенным требованиям относительно приобретаемого коммунального жилья и заемщика в частности. Поэтому такой подход к ситуации также нужно учесть.
В большинстве случаев ипотека на покупку коммунальной жилплощади будет выдана, если будут соблюдены такие требования:
- Состояние комнаты и дома в целом. При финансировании покупки такого жилья обращают внимание на техническое состояние приобретаемого помещения, а также на само сооружение, где находится комната. Оно не должно быть в аварийном состоянии. Многие банки отказывают, даже если в доме похудевшая крыша или деревянные перекрытия.
- Многие банки могут не предоставлять ипотеку на покупку комнаты в коммуналке или общежитии, даже если покупатель предоставит все документы, подтверждающие его единоличное владение объектом. Нередко требуется в качестве залогового имущества другое жилье.
- Если в комнате произведена перепланировка, то она должна быть оформлена должным образом, иначе в выдаче ипотеки могут отказать.
- Одобрят ли кредит на покупку комнаты в коммуналке, во многом зависит и от предоставления всех нотариально заверенных документов от соседей, которые выступают в качестве первых претендентов на покупку данного жилья.
Если комната попадает под описанные выше параметры, то после предоставления потенциальным заемщиком необходимых документов банк проводит свою проверку. Она заключается в проверке всех контактов жильцов, которые ранее были прописаны на этой жилплощади, чтобы выяснить причины их выписки и обезопасить себя от внезапных претензий, которые могут возникнуть, например, при выписке человека без вести пропавшего и т. п.
Также есть вариант покупки квартиры, когда кредиторы с удовольствием идут навстречу потенциальному покупателю. Это случаи, когда заемщик претендует на последнюю комнату всей коммунальной жилплощади и при этом становится владельцем всей квартиры.
Всем заемщикам, стремящимся купить небольшую жилплощадь, нужно также соответствовать определенным требованиям, которые выдвигаются банками:
- возраст (на момент выдачи денежных средств клиенту должно быть не менее 21 года, а на момент окончания действия договорных отношений – не более 65-75 лет);
- стаж работы – не более чем полгода официального трудоустройства на последнем месте работы, а общий должен составлять минимум 2 года;
- поручители или другое залоговое имущество.
Как видим, требования достаточно высокие, и они могут меняться в зависимости от условий работы конкретного банка или кредитной организации.
Условия и особенности оформления
Чтобы начать оформлять продажу комнаты, ее владельцу необходимо:
- определить стоимость объекта;
- в нотариальном порядке оформить извещения о продаже квадратных метров и уведомить соседей с указанием стоимости комнаты;
- собрать пакет документов, который необходим для совершения процедуры купли-продажи;
- произвести выписку всех жильцов из продаваемого объекта и взять в паспортном столе соответствующую справку.
Также некоторые банки соглашаются на ипотечное кредитование, только при условии, что приобретаемые квадратные метры будут одобрены страховой компанией как предмет залогового имущества.
нюансы сделки
Чтобы приобрести комнату в общежитии на кредитных условия, банки требуют от владельца документального подтверждения права обладания данным объектом. При этом выступать в этой роли может как физическое, так и юридическое лицо.
После проверки подлинности и правильности предоставленных документов банковские работники начинают оценку залогового имущества. Эта процедура является основной, так как именно от этой суммы будет отталкиваться финансовая организация при определении необходимого размера денег для потенциального заемщика.
Во внимание оценщиками берутся такие критерии:
- состояние приобретаемой комнаты;
- имеет ли заемщик в своей собственности еще какое-либо жилье;
- состояние дома, где находится комната.
Банковские учреждения не любят выдавать ипотеки, если общежитие принадлежит юридическому лицу, так как здесь могут возникнуть проблемы прав собственности в случае реструктуризации предприятия. Поэтому могут быть потребованы документы о передаче объекта в жилищный фонд города.
Банки, предлагающие кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире
О том, где выгоднее взять ипотечный кредит на вторичное жилье, можно сказать, только ознакомившись со всеми предложениями банков и финансовых организаций и выбрав наиболее оптимальный и выгодный для себя. Если повезет, то вы можете наткнуться на финансовую организацию, которая предлагает достаточно удобные и комфортные для вас условия.
Многие советуют обращать внимание на молодые банки, так как для привлечения новых клиентов и расширения своей базы они достаточно часто предлагают весьма заманчивые финансовые продукты.
Какой кредит дают с просрочкой вам расскажет статья: «Просрочка кредиторской задолженности».
Выбрать для себя со всех вариантов лучший ипотечный кредит без подтверждения доходов поможет эта публикация.
Что нужно, чтобы взять кредит на ремонт квартиры читайте здесь.
Также следует понимать, что ипотека на приобретение такого вида жилья – достаточно рисковое капиталовложение для финансовой структуры, которое он будет покрывать за счет высоких процентных ставок и ужесточения условий. Достаточно часто ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости – это реальный шанс получить необходимую сумму на покупку комнаты в коммунальной квартире.
Вот некоторые банки, которые готовы предоставить такую ипотеку:
- Дельта Банк;
- ВТБ-24;
- Сбербанк.
Процентная ставка по такой ипотеке на покупку комнаты в коммуналке исчисляется в среднем 12-13 % годовых. А финансовые обязательства исчисляются сроком до 25 лет.
Список документов
Документы для оформления кредита, которые следует подготовить заранее:
- паспорт гражданина РФ;
- копию ИНН;
- копию справки о доходах;
- копию справки отрудоустройстве;
- справка из паспортного стола, что в комнате, которая планируется к покупке, никто не прописан.
- документы, которые указывают на то, что соседи не претендуют на покупку комнаты.
- правоустанавливающие документы на комнату (документы из БТИ, план объекта).
Порядок действий
Совершение сделки оформления ипотеки на коммуналку происходит по той же схеме, что и покупка квартиры. Согласно статей Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Потенциальный заемщик, определившийся с комнатой, которую он хочет купить, ищет банк, который даст ему ипотеку на ее покупку. Далее он собирает все необходимые документы и подает заявку в финучреждение. Если банк не находит препятствий для выдачи ипотечных средств, то начинается процедура оформления.
Практически все банковские структуры требуют застраховать заемное имущество.
Обычно это страховые компании, которые сотрудничают с банковской организацией. Не забывайте также, что все операции с недвижимостью должны быть зарегистрированы в соответствующих государственных органах. Поэтому к процедуре оформления следует отнестись с полной ответственностью и осторожностью.
Конечно, условия предоставления услуг ипотечного кредитования коммунального жилья трудно назвать выгодными для заемщика, но порой это единственный шанс стать правообладателем, пусть и небольших, но своих квадратных метров в городе.
