Взять ссуду в банке – это полдела, главное, грамотно ее погасить.
А для этого нужно знать некоторые нюансы способов погашения, чтобы избежать типичных ошибок заемщиков. Можно погашать заем ежемесячными платежами согласно банковскому графику, а можно и досрочно погасить кредит.
Ведь в зависимости от вида погашения: аннуитетного или дифференцированного, зависит и целесообразность досрочного погашения в определенные сроки договора. Какая категория заемщиков может воспользоваться правом на государственную поддержку, как быстро и правильно погасить кредит и многие другие вопросы мы рассмотрим в этой статье.
Способы
Давайте рассмотрим пример, который покажет влияние способа погашения ссуды на восприятие и оценку предложения банка заемщиком:
- Некий банк №1 предлагает ипотечную ссуду 2 млн. рублей под ставку в 11%, а банк №2 ту же сумму выдает под 10% ставки по займу.
- Но банк №1 за выдачу ссуды берет комиссионные 1,5%, способ погашения – дифференцированный, а банк №2 за выдачу ипотеки установил фиксированную сумму в 30000 рублей, но способ погашения у него – аннуитетный. Все остальные условия и требования идентичны. Какой банк, на Ваш взгляд, выберет заемщик?
- Сначала он сравнит процентные ставки, и, чтобы совсем уж убрать всякие сомнения, посмотрит на размер комиссии в том и другом банках.
- Но так как комиссии одинаковые, по 30 000 рублей (2 000 000 х 1,5%), то наивный заемщик выберет банк с меньшей процентной ставкой, то есть банк №2. И ошибется.
- Чтобы не вдаваться в излишние подробности, отметим только, что в банке №1 заемщик заплатит процентов 1 139 200 рублей, а в банке №2 – 1 201 600 рублей, и сэкономит 62400 рублей.
А всего-то и нужно было акцентировать внимание на способ погашения ссуды! Для заемщика всегда выгоден дифференцированный способ погашения долга, так как погашение основного долга, т.е. тела ссуды, равномерно распределено на весь период договора обязательства перед банком.
Чтобы нагляднее рассмотреть способы погашения и знать об их нюансах нужно знать, что самыми популярными схемами погашения кредита у российских банков являются аннуитетный способ и дифференцированный. Аннуитетный вид погашения еще называется рентным.
(нажмите для увеличения)
И вот почему: в вышеприведенной таблице показан график погашения ссуды, которая была взята заемщиком в размере 5000 рублей на срок 18 месяцев. Из графика видно, что выплата долга распределена таким образом, что в начале периода выполнения долговых обязательств заемщик возмещает максимальный процент при минимальной выплате основного долга.
Ежемесячный платеж при этом остается неизменным на всем протяжении выплаты долга по ссуде. И только во второй половине срока основной долг начинает уменьшаться более быстрыми темпами.
Отсюда следует вывод о нецелесообразности при аннуитетном способе досрочного погашения ссуды в первой половине срока договора.
При дифференцированном способе (график погашения кредита показан в нижеприведенной таблице) основной размер долга равномерно разбит на весь период, причем общий размер платежа постоянно уменьшается к концу действия договора.
И в этом случае выгодно досрочное погашение долга в первой половине срока выполнения условий по договору. А если быть внимательным, то можно заметить, что и процент по аннуитету при одинаковой его декларации всегда выше.
Вот почему банки чаще всего применяют именно этот способ погашения долга по займам. Кроме того, различают погашение долга согласно банковского графика и досрочное.
Досрочный способ погашения имеет 2 разновидности:
- полное досрочное погашение, при котором заемщиком вносится полная сумма долга по телу кредита и насчитанные проценты;
- частичное досрочное погашение предусматривает оплату заемщиком суммы, размер которой превышает ежемесячный, согласно графика, платеж.
После чего банк рассчитывает новый график с изменением размера ежемесячных взносов или уменьшением срока действия договора.
Частичное погашение кредита
Конечно, банкам не выгодно досрочное прекращение действия договора займа. Однако, начиная от 19 октября 2011 года, согласно ФЗ РФ №284, которым внесены изменения в ст. 809 и ч.2 ст. 810 ГК РФ, банкам запрещается взымать штраф за досрочную выплату кредита.
Обязанностью заемщика, нормами ч. 2 ст. 810 ГК РФ, является уведомление банка за 30 дней до момента совершения частичного погашения долга.
Уведомление должно быть подано в письменном виде в произвольной форме в банк, где последним должна произвестись его регистрация. Сейчас большинством банков сняты ограничения на минимальный лимит вносимого размера суммы в счет частичной досрочной оплаты долга, равно как и других ограничений.
Единственным неудобством для заемщика является обязанность им лично посетить банк для получения нового графика платежей с учетом произведенной суммы. Если же заемщик не может лично присутствовать при этом, он может написать на своего родственника или знакомого доверенность на погашение кредита, образец которой представлен ниже:
Порядок выплаты долга
Если вы все-же решились выплатить свой долг перед банком досрочно, то прежде всего внимательно просмотрите договор. Если в договоре прописана ваша обязанность подать письменное уведомление за какой-то определенный период времени (до 30 календарных дней), то пишите заявление в 2-х экземплярах.
Один оставляете в банке, а второй, с отметкой банка о его принятии и регистрации с входящим номером и подписью ответственного лица, оставляете у себя. Если в документе нет никаких обязательств заемщика в отношении досрочного погашения долга, то нужно прийти в офис отделения банка и с помощью специалиста произвести частичную или полную оплату.
Можно ли досрочно погасить кредит в Сбербанке расскажет статья: «Досрочное погашение кредита в Сбербанке».
Советы как быстро погасить кредит читайте здесь.
Служащий банка просчитывает оставшуюся непогашенную сумму долга, которую вы погашаете или частично или полностью. Ведь очень часто заемщик вроде-бы оплатил весь долг, как он посчитал, но на самом деле остались какие-то копейки, которые за несколько лет способны превратится в тысячи рублей.
А все потому, что многие банки имеют грешок не уведомлять своего клиента об этом как можно дольше, пока с помощью начисленных ими неустоек и штрафов мелочь не превращается в кругленькую сумму. И это является для заемщика самой большой ошибкой при погашении кредита.
Если долг погашается вами полностью, не забудьте потребовать у банка справку о погашении кредита, образец которой прилагается ниже.
Образец сравки о погашении кредита скачать
Кроме того, если вы приняли решение о досрочном закрытии действия договора по ссуде, прежде всего проконтролируйте, достаточно ли у вас средств на счете для списания задекларированной вами суммы. Ведь если сумма будет меньшей, то банк не спишет ее в счет погашения долга.
Он может списать только сумму, которая указана в вашем заявлении. Поэтому платеж не происходит.
Обязательно после полной оплаты долга необходимо обратиться в страховую компанию с заявлением о пересчете суммы страховки и выплате вам остатка неиспользованной договором суммы.
Если долг погашается частично, операционист банка выдает новый график погашения долга с учетом ваших пожеланий по изменению условий договора. А что делать простому обывателю, которому в наследство от умершего родственника перешли не только «дома, заводы, пароходы», но и долги по взятых ссудах в банках?
Ведь, согласно ст. 1175 ГК РФ, наследники обязаны отвечать и за долги наследодателя, если они принимают наследство. Однако порядок погашения кредита после смерти заемщика таков, что наследники могут погасить долг перед банком только в рамках размера полученного наследства, и никоим образом не своими личными сбережениями.
Очень часто на практике оказывается, что от наследства выгоднее отказаться вовсе, если размер долгов существенно превышает оценочную стоимость получаемого наследства.
Следует учесть, что наследнику предстоит выплатить не только тело займа, но и начисленные проценты, а в случае, просрочки (что нередко случается) – штрафы и пени. Согласно ст.330 ГК РФ, в которой говорится, чтоможно существенно снизить начисленные банком штрафы и пени, обратясь с исковым заявлением в суд.
Ведь новоиспеченный «заемщик» может даже и не знать, что на нем висит некий долг банка. Если же наследуется квартира, купленная умершим родственником под ипотеку, то банк просто переоформляет соответствующий договор на наследника.
В случае неспособности наследника продолжать выполнять условия договора, банк производит взыскание на квартиру и возмещает наследнику внесенные ранее прежним заемщиком денежные средства.
А что делать, если банк требует досрочного погашения кредита? Здесь вы должны знать, что банк не вправе потребовать от наследника досрочной уплаты всей суммы задолженности по займу, как это они практикуют с другими должниками. По закону наследник вступает в свои права только по истечение 6 месяцев со дня смерти.
Банк может потребовать досрочной оплаты по договору ипотечного займа в месячный срок в трех случаях:
- если заемщик купил вовсе не ту квартиру или дом, которую анонсировал в соглашении;
- причиной расторжения договора по инициативе банка может служить стоимость залога, которая окажется ниже ее заявленной стоимости (особенно в период гиперинфляции). Однако такое требование банка можно оспорить в суде;
- невыполнение заемщиком договорных обязательств.
Все остальные причины могут быть и должны быть оспорены в суде как противоправные. Отдельно хочется обратить ваше внимание на очередность погашения задолженности в случае обращения банка в суд. Обычно в исковом заявлении банк в первую очередь хочет получить свои проценты, штрафы и пени с должника, а потом уже и тело займа, ссылаясь на ст. 319 ГК РФ.
Помощь государства в выплате
Государство помогает семьям с детьми разными льготными программами. Разработаны они и в области ипотечного кредитования.
Такие программы действуют на разных административных уровнях:
- федеральные;
- региональные;
- специальные (банковские).
Разница их в том, что на разных уровнях их реализация осуществляется из бюджетов РФ или области. В ипотечных программах по строительству жилья для семей с детьми предусматриваются социальные выплаты для погашения основной части долга.
Банковские программы предполагают задействование для этих целей:
- государственных субсидий;
- пониженную от традиционной процентную ставку;
- возможность предоставления отсрочки выплаты ипотеки.
Для резидентов страны с 2011 года действует специальная программа «Молодой семье – доступное жилье».
В ней могут участвовать родители:
- в возрасте до 35 лет;
- имеющие одного или более детей;
- нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Чтобы войти в эту категорию субсидиантов, нужно иметь стесненные условия проживания, где на каждого человека приходится не более15 кв. м. жилой площади;
- располагающие определенной суммой денег для оформления ипотеки и имеющие банк, который готов предоставить ссуду.
Есть еще множество госпрограмм для госслужащих, военнослужащих и других категорий граждан, которым государство оказывает материальную помощь в приобретении жилья.
При рождении ребенка
Для семей с двумя детьми и более можно воспользоваться материнским капиталом для возмещения основной части долга по ипотеке на основании ФЗ РФ от 29.12.2006 года № 256.
Возможностью погашения кредита материнским капиталом можно воспользоваться только один раз.
Ежегодно эта сумма пересматривается с учетом возможностей федерального бюджета и уровня инфляции. В 2023 году денежная помощь семьям с детьми составляет 453026 рублей. Эти деньги аккумулируются на специальном счете в Пенсионном фонде.
Если сумма материнского капитала использована не вся, то ее остаток может быть использован, например, для образования детей или на другие цели, обусловленные п.3 ст.7 ФЗ РФ от 29.12.2006 года № 256.
Выгодна ли досрочная оплата займа
Каждый человек стремится сбросить с себя бремя ответственности за взятые у банка деньги как можно скорее. Поэтому многие заемщики стараются побыстрее выплатить ссуду, даже не задумываясь, а выгодно ли это? Если у вас ссуда предоставлена банком по дифференцированному типу, то его особенностью является начисление основной суммы процентов на остаток долга.
В этом случае досрочное погашение выгодно на любом этапе срока договора. Если же вам банк предложил аннуитетный способ погашения долга, то большинство займов лучше погашать в первой половине срока, так как в этот период график разработан на преимущественное погашение процентов.
Но так обстоит дело не со всеми займами, а только с теми, размер которых больше 500 тысяч рублей.
Например, у вас ссуда на 300 тысяч рублей под 30% годовых на срок 4 года. При аннуитетном способе необходимо погашать долг равными суммами в 10802 рублей. Даже на последнем этапе выплат, когда вам остается до конца действия договора 6 месяцев, выгодно досрочно прекратить отношения с банком.
42 х 10802 = 453 684 руб. – столько выплачено за 42 месяца;
48 х 10802 = 518 496 руб. – полная сумма к выплате по договору;
518 496 – 453 684 = 64812 руб. – остаток долга за последние 6 месяцев, из которых 5314 руб. – начисленные проценты.
Если погасить долг на этом этапе у нас будет экономия процентов в 5314 рублей, что есть для нас выгодно.
Если банк отказывает в досрочной оплате долга и требует оплатить комиссию за довременное погашение
Исходя из норм ФЗ РФ от 19 октября 2011 года № 284, который внес некоторые изменения в правила потребительского кредитования, банкам запрещено препятствовать заемщику досрочно погашать долг по ссуде. Поэтому и дополнительные комиссии, насчитанные банком за такие операции, также считаются незаконными.
Если вы столкнулись с такой проблемой – смело обращайтесь в суд, так как это нарушает ваши права как заемщика и потребителя. Такие решения банков судами признаются ничтожными, что подтверждается информационным письмом ВАС РФ от 13 сентября 2011 року № 146.
Поручитель по кредиту. Об этом статья: «Кредит с поручителем».
Какие потребуются документы для возврата процентов по ипотечному кредиту читайте здесь.
Каковы льготные кредиты в Сбербанке на сегодня узнаете тут.
Таким образом, если у вас имеются кредитные отношения с банком, вы должны быть предельно внимательны и контролировать каждую свою транзакцию. Бывали случаи, когда по ошибке банка заемщик после полной выплаты ссуды по-прежнему оставался должником и ему исправно насчитывались проценты, неустойки и штрафы.
А все потому, что после частичного досрочного погашения займа банк по ошибке оставил старый график платежей и начислял все положенные выплаты по нему. Отсутствие контроля дорого обошлось заемщику.
