Залоговый потребительский кредит

Множество программ по банковскому кредитованию населения подразумевают под собой применение такого механизма подстраховки в пользу банка, как обеспечение.

К займам с обеспечением относят те, которые привлекают поручителя подключаться к оплате долгов в случае нарушения сроков погашения долга самим заемщиком. А также и те, которые обеспечиваются залогом движимого или недвижимого имущества.

В случае с недвижимостью, которая пойдет в залог по кредитному обязательству, существуют свои правила оформления, условия выдачи и свои требования со стороны банка в отношении заемщиков.

Какую недвижимость банки могут взять в залог

Оказывается, не каждую недвижимость еще банки согласятся взять под залог по кредитному договору с тем или иным клиентом. Согласитесь, ведь состояние квартиры, дома, дачи или гаража тоже бывает разным, а их экспертная стоимость может совершенно не удовлетворять запросы банков.

Именно соответствие интересам банка, ликвидность оценочным или страховым запросам определяют основные нормы в отношении залоговых объектов.

Любой клиент, желающий оформить на себя потребительский кредит под залог объектов недвижимости, должен понимать причины отказа в случае, если банку что-то не понравится.

Отметим самые основные критерии, по которым банк отбирает недвижимое имущество для залога:

  1. Должно обязательно присутствовать заключение экспертного оценщика о действительной стоимости недвижимости в ее максимальном пороге. Величина суммы кредита будет устанавливаться, исходя именно из максимальной стоимости залога.
  2. Недвижимость не должна быть ветхой, а все ее технические показатели должны обязательно соответствовать всем строительным и эксплуатационным нормативам.
  3. Обязательно банк обратит внимание на место положения недвижимости, удобство в отношении расположения близлежащих магазинов, рынков, учреждений и других объектов.
  4. Если недвижимость находится на территории ЗАТО (закрытого административно-территориального образования), тогда ни о каком ее залоге не может быть и речи.
  5. Дома до 1975 года постройки не подлежат страхованию, а потому банки их в расчет даже не берут.
  6. Если квартира находится на первом и последнем этажах, то банк вполне может отказаться взять такую недвижимость в залог.
  7. Жилая недвижимость не должна быть в статусе гостиничного строения или здания барачного типа.
  8. Все правоустанавливающие на недвижимость документы обязательно должны быть в полном порядке. Особенно это касается тех объектов, которые подвергались перепланировке, но в техническом паспорте это не было отражено соответствующими архитектурными организациями.
  9. Недвижимость ни в коем случае не допускается во временную собственность банка, если она обременена под собственность или совладение несовершеннолетними или недееспособными лицами. Лишь не многие банки берут такую недвижимость в залог, да и то с обязательным оформлением письменного согласия этих лиц.
  10. В залог часть квартиры или ее долю банки не хотят брать. Только в том случае соглашаются на это, если в будущем предполагается, что клиент станет собственником всей квартиры.

Если банк обнаружит, что вы пытаетесь купить квартиру у ближайшего родственника (супруга, бабушки, дедушки, брата, сестры и т.д.), которую отдаете одновременно под залог на время выплаты кредита, то такие сделки он признает фиктивными.

Ведь, по сути, документы до конца еще не оформлены на нового собственника и находятся в полном распоряжении родственника. Но ведь кредит оформляете вы, и вы не можете отдавать банку в залог имущество, не принадлежащее вам по праву собственности. Для начала следует стать собственником квартиры, а затем ее можно отдавать уже в залог банку.

Даже если заемщик будет исследовать рынок кредитообеспечения и столкнется с тем фактом, что от кредитора к кредитору условия могут меняться, все равно перечень, приведенный выше, отвечает самым основным требованиям банков.

С того момента, когда недвижимость юридически оказалась в рамках залога у банка, то вы уже не имеете право производить на ее территории какие-то перепланировки без согласования с банком.

Нужно помнить, что пока вы выплачиваете кредит, ваше имущество фактически временно является имуществом банка.

Условия, которым должен удовлетворять заемщик

Как правило, у каждого банка имеются требования, выдвигаемые не только для недвижимости, но также и для самих заемщиков.

Ожидания кредитора от потребителя выполнения определенных условий еще до подписания договора – это также хороший показатель своей ответственности и порядочности со стороны заемщика.

К типичным условиям следует отнести следующие требования банка к потенциальному клиенту кредитной программы:

  • обращается внимание на возраст заявителя – он должен полностью соответствовать установленному возрастному периоду, относящемуся к той или иной кредитной программе банка;
  • человек должен обязательно быть официально трудоустроенным;
  • стаж работы не должен быть меньше 3 или 6 месяцев подряд, в зависимости от ожиданий кредитора;
  • ежемесячный доход заявителя не должен быть меньше 8000 рублей;
  • кредитная история (далее КИ) желательно, чтобы была идеальной, но может подходить и просто хорошая КИ, а вот отрицательная или отсутствующая КИ – это повод для банка отказать в кредите заявителю.

Часто банки сегодня кредитуют людей возрастом от 23-25 лет до 70-75 лет. Очень редко рассматривают и удовлетворяют заявки восемнадцатилетних граждан.

Банковский работник во время собеседования с гражданином, который подал заявку на получение потребительского кредита, будет также присматриваться и к тому, насколько потенциальный клиент готов раскрывать о себе всю информацию.

Обычно кредитор интересуется такими фактами как:

  • трудоспособность заемщика;
  • его платежеспособность;
  • также, готов ли такой человек всегда своевременно оповещать банк о каких-либо изменениях в процессе действия кредитного соглашения.

Примерные требования, которым должно удовлетворять залоговое имущество:

  1. Квартира, дом, дача, гараж, ангар и прочие виды недвижимости не должны быть деревянными. Наилучшим вариантом будут строения с железобетонными конструкциями или смешанными с деревянными балками металлическими перекрытиями.
  2. Многие банки просто откажут взять недвижимость в качестве залога, если она находится на окраине города или в отдаленном от цивилизации регионе.
  3. Если это квартира, то она должна находиться не на первом и последнем этаже, а на любом другом.
  4. Фундамент должен быть прочным – камень, железобетон или природный камень.
  5. Это не должен быть барак или часть гостиничного комплекса.
  6. Обязательным требованием является наличие отдельного санузла в квартире, а также кухни и должны присутствовать в помещении все необходимые инженерные коммуникации – отопление, подача воды, исправная сеть электроэнергии, газопровод, если есть во всем доме, а также система пожаробезопасности, вентиляция и система слива (канализация).
  7. Если недвижимость уже находится на учете как аварийная и подлежит сносу, тогда банку такие объекты и вовсе не интересны. Даже если постройка просто подлежит капитальному ремонту, а не сносу – все равно на взгляд банковских и страховых экспертов – это слишком затратно.
  8. Документация по недвижимости должна быть в порядке и в планировку объекта не должно быть внесено никаких нелегальных изменений конструкции.

Отмечаем один важный момент – как только банковский работник каким-то образом заподозрит юридическую нечистоту оформленных на вас документов на недвижимость, то он тут же вам откажет в том, чтобы взять ее под залог для оформления потребительского кредита.

Это касается каких-либо махинаций, которые бывают, встречаются в практике приватизации жилого помещения или же при любых сделках передачи в собственность от одного лица другому.

Самыми актуальными и востребованными в этом плане документами всегда оказываются нотариально заверенные бумаги, если речь идет о копиях или сделках.

перечень банков

Потребительский кредит под залог квартиры предлагают почти все средние и крупные банки РФ. Но стоит очень хорошо подумать, прежде, чем решится отдавать в залог собственную квартиру, да еще и если она у вас – единственное жилье.

Нередки случаи, когда заемщик не справляется с кредитной нагрузкой и, взяв сравнительно небольшую сумму в заем, впоследствии остается на улице, без квартиры и без денег на существование.

Таблица. Условия и предложения банков.

Банк Сбербанк ВТБ 24 Тройка (D) Банк Россельхоз банк
Период, на который выдается ссуда От 3 мес. до 20 лет От 3 до 5- лет От 1 до 5 лет От 1 мес. до 10 лет
Сумма От 1 000 000 до 60% оценочной стоимости объекта недвижимости От 500 000 до 10 000 000 руб. От 1 млн руб. до 50% оценочной стоимости объекта недвижимости От 1 млн до 10 млн. руб.
Ставка по кредиту (%) 15,5-17,5 18,5-20 23-25 16,5-19,5
Продолжительность рассмотрения заявки, дней 10 До 5 дней 5-7 дней 5 дней
Возрастной ценз От 21 до 75 лет От 22 до 68 лет на момент погашения займа
Валюта Рубль
Порядок возврата Аннуитетными или дифференцированными платежами
 Предусмотрено ли досрочное погашение  Можно целиком погашать и частями
Необходимые документы, подтверждающие доход Кроме справки, подтверждающей доход, установленного образца 2-НДФЛ, сведения об имеющихся доходах, не облагаемых подоходным налогом
Прописка или регистрация Район расположения банковского учреждения, территория РФ
Сведения о работе Общий стаж трудовой деятельности не менее 12 месяцев, а на последнем месте работы – не менее 6 месяцев

Предлагаются такие виды страхования:

  1. Оформление договора страхования риска утраты или повреждения объекта недвижимости.
  2. Оформление договора страхования риска прекращения или ограничения права собственности.
  3. Оформление договора страхования жизни и потери трудоспособности заемщика/созаемщика.

При отсутствии страхования кредитная ставка увеличивается на 2-4%.

В залог берется недвижимое имущество, находящееся в собственности заемщика, и не пребывает в обременении.

Преимущества и недостатки

Потребительский кредит отличается от других программ кредитования своей весьма широкой аудиторией клиентской базы. Он имеет свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их через призму такой разновидности займа, как потребительский кредит под залог имущества. Становится очевидным, что нюансов оказывается еще больше, чем у простого целевого кредита без обеспечения, к примеру.

Преимуществами подобных банковских продуктов могут быть следующие моменты:

  1. Бесплатное оформление и подписание договора. За саму услугу оформления банки с потребителей деньги берут крайне редко.
  2. Существует возможность погашать долг перед банком равными долями, что позволяет клиенту не тратить сразу большую сумму денег в погашение части долга.
  3. Быстрое оформление. Буквально может занять день-два.
  4. Большой выбор кредиторов и условий кредитования.
  5. Некоторые банки предоставляют возможность досрочно погасить долги.
  6. Зачастую нет скрытых комиссий.
  7. Поручительство как одно из условий присутствует не у всех кредиторов.
  8. Можно оформлять нецелевой займ.
  9. Существует безналичная, наличная и товарная форма кредитования.

Однако для потенциальных заемщиков имеются и некоторые отрицательные моменты:

  1. Не каждый клиент согласится отдавать банку в залог свою квартиру, дачу или дом.
  2. Не у каждого заемщика имеется прописка в том районе, где находится отделение банка, а сотрудники банка часто требуют именно местную регистрацию.
  3. Иногда банки хотят, чтобы вы предоставили им номер вашего домашнего стационарного телефона, которого просто физически у вас нет.
  4. У некоторых банков в требованиях к заемщику можно встретить наличие не 3-6 месяцев непрерывного трудового стажа заявителя, а гораздо больше – например, 3 года.
  5. Препятствием к получению кредита может быть также возраст заемщика, который не подходит под ту категорию, которую установил банк.
  6. В любом случае окончательная стоимость товара или приобретаемой в кредит услуги оказывается существенно выше.
  7. Некоторые банки слишком долго рассматривают заявки на потребительскую ссуду именно из-за залога, потому как они должны проверить тщательно все документы, критерии и статус недвижимости.
  8. Не каждому клиенту хочется дополнительно оплачивать еще и какие-то дополнительные страховки. Не всегда клиент знает о том, что от некоторых видов страхования по кредитованию он имеет право отказаться.

Документы для оформления залогового кредита

Обращаем внимание, что пакет документов могут подавать не только сами заемщики, но также и созаемщики или представители по нотариально заверенной доверенности.

Созаемщики – это не только поручители, но и лица, желающие разделить обязательство уплаты долга банку с основным заявителем потребительской ссуды. Такое допускается законодательством России в ст. 322 ГК РФ в форме «солидарного обязательства».

Для удачного рассмотрения заявки, поданной заемщиком в банк для получения потребительского кредита под залог недвижимости, обычно могут потребоваться следующие документы:

  • общегражданский паспорт потребителя и копия документа, удостоверяющего личность;
  • нотариальная доверенность представителя заемщика;
  • иногда могут потребовать военный билет клиента мужского пола не старше 27 лет;
  • заполненный бланк заявления с просьбой предоставить кредит с обеспечением (под залог недвижимости);
  • если заем является ипотекой, клиент имеет зарплатную карту этого банка или обслуживается по специальной программе для корпоративных клиентов, тогда копию трудовой книжки могут не потребовать, но для всех остальных программ кредитования следует заранее сделать копию всех страниц этого документа;
  • точно также как и с трудовой книжкой – справка формы 2-НДФЛ необходима для лиц, которые не получают заработную плату на карточку банка, в котором оформляется заявка, а также не являются индивидуальными предпринимателями, владельцами бизнеса или клиентами банка, где пишется заявка;
  • справка о доходах клиента по форме, которую предоставляет для заполнения клиентом сам банк, имеет также отношение только к тем потребителям кредитов, которые не являются сотрудниками данного банка, индивидуальными предпринимателями, владельцами какого-либо малого бизнеса и не получают зарплату на счет банковской карты;
  • любые другие документы, могущие подтвердить дополнительный или основной доход клиента;
  • для индивидуальных предпринимателей требуется предъявить сотруднику банка все его правоустанавливающие документы бизнеса, сведения о его доходах (форма №3-НДФЛ), выписку из Госреестра и из налоговой службы (налоговая декларация), а также справки и выписки из других банков с расчетных счетов;
  • для физических лиц в дополнение ко всему прочему необходимо будет предоставить свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, которая предоставляется в залог банку.

Скачать бланк формы 2-НДФЛ.

Скачать бланк формы 3-НДФЛ.

После рассмотрения заявки нужно будет подписать с банком некоторые соглашения. К ним относятся, как правило, следующие договора:

  1. Договор кредитования или договор открываемого на заемщика текущего счета.
  2. Договор страхования недвижимости (ст. 343 ГК РФ).
  3. Договор страхования в пользу банка от возможных рисков потери прав собственности на залоговую недвижимость. Составляется обычно сроком не менее чем на 3 года или на весь период кредитования, который не превышает трехгодичный срок.
  4. Договор страхования рисков неуплаты долгов перед банком.

Однако следует отметить, что по отношению к рискам невозврата Роспотребнадзор своим Письмом от 21.04.2015 г. дал четкие разъяснения по поводу страхования.

В нем говорится о том, что заемщики имеют право отказаться подписывать страховые договора или коллективные договора, являющиеся отражением тесного сотрудничества банка со страховой компанией.

Роспотребнадзор опирается, прежде всего, на Федеральный закон № 353 «О потребительском кредите (займе)», статью 7, которая оставляет за заемщиком право отказываться от подписания страховых соглашений на случай рисков неуплаты. Не все банки поддерживают такую государственную инициативу.

И, все-таки, когда при оформлении потребительского кредита вам будут настойчиво предлагать оформить такую страховку, вы должны знать, что можете отказаться от этого по закону.

Лучше заранее подготовить также все необходимые документы, проверить их на юридическую чистоту, сопоставить возможности своего дохода с планируемыми расходами по погашению долга перед банком.

Также не лишним будет знать, каким требованиям должна отвечать недвижимость, чтобы банк без проблем захотел взять ее в залог по договору кредитования.

Видео: Банк жилищного финансирования — кредит под залог недвижимости.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Бесплатная юридическая консультация. Звоните!

Москва и область
+7 (499) 703-43-52

Санкт-Петербург и область
+7 (812) 309-57-61

Регионы
8 (800) 333-45-16 доб. 530

Юридические консультации © 2017 ·   Войти   · Все права защищены Наверх